WADY I ZALETY / RÓŻNICE I PODOBIEŃSTWA POMIĘDZY UMOWĄ DAROWIZNY A UMOWĄ O DOŻYWOCIE

W zależności od sytuacji majątkowej potencjalnego zbywcy nieruchomości i stanu faktycznego, czy położenia w jakim aktualnie się on znajduje, każdego z nich kierują inne motywacje, mają inny cel i różne oczekiwania co do skutku jakie chcieliby osiągnąć dokonując konkretnej czynności notarialnej. Bez względu na ich intencje, to po stronie notariusza leży udzielenie niezbędnych informacji dotyczących rozwiązań, jakie można byłoby zastosować istniejącym stanie prawnym.

W niniejszym artykule przedstawiam podsumowanie różnic jakie są istotne do podjęcia decyzji, którą formę umowy darowizny czy dożywocie wybrać do przeniesienia własności przedmiotu umowy, a także jakie „wady i zalety” niesie każda z tych umów.

	UMOWA DAROWIZNY	UMOWA DOŻYWOCIA
PRZEPISY	art. 888 do art. 902 k.c.	art. 908 do art. 916 k.c.
PRZEPIS SZCZEGÓLNY	art. 158 k.c.	art. 158 k.c.
STRONY UMOWY	Darczyńca – osoba składająca oświadczenia co do przeniesienia własności przedmiotu umowy; Obdarowany – osoba składająca oświadczenie o przyjęciu darowizny przedmiotu umowy.	Dożywotnik – osoba przenosząca własność przedmiotu umowy w zamian za dożywotnie utrzymanie, przyjęciu jej jako domownika, dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, odpowiedniej pomocy, pielęgnowaniu w chorobie, za zorganizowanie i opłaceniu pogrzebu odpowiadający zwyczajom miejscowym; Zobowiązany – osoba (lub małżeństwo), która przyjmuje własność przedmiotu umowy, wraz z zobowiązaniem na rzecz Dożywotnika ww. treści.
PRZYKŁADOWE OŚWIADCZENIE	„Jan Kowalski (Darczyńca) oświadcza, że daruje swojemu synowi Marcinowi Kowalskiemu – ** (opis przedmiotu umowy), a Marcin Kowalski (Obdarowany) oświadcza, że tak opisaną darowiznę przyjmuje.”	„Jan Kowalski przenosi na rzecz Marcina Kowalskiego, wolny od jakichkolwiek obciążeń i roszczeń osób trzecich, wyżej w § x opisany, stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny nr , dla którego Sąd Rejonowy prowadzi księgę Kw Nr **, a Marcin Kowalski na powyższe przeniesienie wyraża zgodę i w zamian za to zobowiązuje się zapewnić Janowi Kowalskiemu dożywotnie utrzymanie, a w szczególności przyjąć go jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym – stosownie do treści art. 908 kodeksu cywilnego.”
FORMA UMOWY	Co do zasady – forma aktu notarialnego. Jeśli darowizna nie wykonana – forma aktu notarialnego, jeśli wykonana może być ustna lub zwykła pisemna z zastrzeżeniem dotyczącym przeniesienia nieruchomości, zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; przeniesienia praw i przejęcia obowiązków z umowy deweloperskiej, prawa użytkowania wieczystego, darowizny przedsiębiorstwa – forma aktu notarialnego.	Tylko forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
PRZEDMIOT UMOWY	Niemalże wszystko: począwszy od drobnych rzeczy z życia codziennego po lokal stanowiący odrębną nieruchomość, nieruchomość gruntową, a także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.	– lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, – nieruchomość gruntowa (zarówno zabudowana jak i niezabudowana, we własności lub w użytkowaniu wieczystym).
WPIS DO DZIAŁU II KSIĘGI WIECZYSTEJ PROWADZONEJ DLA NIERUCHOMOŚCI	– Prawo własności wpisane na rzecz Obdarowanego; – uprawnienie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wpisane na rzecz Obdarowanego.	Prawo własności wpisane na rzecz Zobowiązanego.
WPIS DODZIAŁU III KSIĘGI WIECZYSTEJ PROWADZONEJ DLA NIERUCHOMOŚCI	Fakultatywnie: Umowa darowizny może zostać obciążona służebnością osobistą darczyńcy polegającą na prawie darczyńcy (bądź innej osoby) do zamieszkiwania w Lokalu czy w budynku posadowionym na Nieruchomości.	Obligatoryjnie: Wpis prawa dożywocia na rzecz Dożywotnika (imię nazwisko, imiona rodziców, pesel), polegającego na zapewnieniu Dożywotnikowi dożywotniego utrzymania, a w szczególności przyjęciu go jako domownika, dostarczaniu mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawieniu jej własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Fakultatywnie: Obciążenie przedmiotowej nieruchomości na rzecz Dożywotnika użytkowaniem (np. prawo do mieszkania, prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomość), lub służebnością osobistą, w tym służebność mieszkania. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. (art. 908 §3 k.c.).
MOŻLIWOŚĆ ODWOŁANIA LUB ROZWIĄZANIA	Odwołanie: – rażąca niewdzięczność, – niedostatek Darczyńcy, – w przypadku sporu możliwe rozwiązanie przez sąd.	Możliwe rozwiązanie przez sąd, możliwość zamiany przez sąd na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień (art. 912 i n. k.c.).
ZBYWALNOŚĆ	– można przenieść przedmiot darowizny na rzecz kolejnego Nabywcy	– prawo dożywocia jest niezbywalne
ODPŁATNOŚĆ	nieodpłatna	odpłatna
OPODATKOWANIE	Regulują przepisy Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1774 z późn. zm.), dalej usid. Podatek od darowizny może nie wystąpić, jeżeli istnieje podstawa do zwolnienia podmiotowego (art. 4a usid), lub kwota przedmiotu darowizny jest wolna od podatku (art. 9 usid), w przeciwnym przypadku w zależności od grupy podatkowej (art. 14 usid), wysokość stawki podatku może być różna (art. 15 usid).	Regulują przepisy Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295), dalej pcc. Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego (art. 7 ust. 1 pkt. 2) lit. a) pcc).
MAJĄTEK OSOBISTY CZY WSPÓLNOŚĆ USTAWOWA MAJĄTKOWA MAŁŻEŃSKA	Decyduje Darczyńca do jakiego majątku Obdarowanego dokonuje darowizny: – majątek osobisty; – majątek wspólny małżonków (wspólność ustawowa małżeńska).	– panna/kawaler/rozwiedziony: nabywa nieruchomość w całości (bądź w udziale z inną osobą) do swojego majątku; – w małżeństwie: a/ przy wspólności ustawowej małżeńskiej przeniesienie przedmiotu umowy następuje co do zasady do majątku wspólnego małżonków na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej; b/ przy zawartej umowie majątkowej wyłączającej wspólność majątkową małżeńską – nabycie następuje do majątku Zobowiązanego.

Do „zalet” z pewnością należy zaliczyć:

przy umowie darowizny:

zapewnia ochronę Darczyńcy i nakłada obowiązki na Obdarowanego; oznacza to, że w sytuacji gdy Darczyńca popadnie w niedostatek, Obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać Darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych (art. 897 k. c.), obowiązek nałożony przez ustawodawcę na Obdarowanego stanowi korzyść dla Darczyńcy;
ponadto daje możliwość obciążenia przedmiotu darowizny służebnością mieszkania (w przypadku gdy przedmiotem umowy jest nieruchomość np. lokal stanowiący odrębną własność), w tym możliwość zabezpieczenia prawa do zamieszkiwania w darowanym lokalu w drodze służebności osobistej mieszkania (nie dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa);
a także przewiduje możliwość jej odwołania;
jest umową nieodpłatną a także zapewnia szeroki zakres zwolnień od podatku od darowizny w przypadku osób zaliczanych do 0-owej i 1-szej grupy podatkowej (zob. art. 4 a i art. 15 usid);
zwolnienie z art. 16 usid – dotyczy lokali mieszkalnych, nieruchomości mieszkalnych, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego i domu rodzinnego do 110 m²;
szerszy zakres przedmiotów umowy darowizny w porównaniu z umową dożywocia (np. spółdzielcze własnościowe prawo, przedsiębiorstwo);
ochrona Darczyńcy – możliwość odwołania darowizny w przypadku rażącej niewdzięczności czy niedostatku Darczyńcy, w sporze pomiędzy Darczyńcą a Obdarowanym istnieje możliwość odwołania darowizny przez sąd;
można przenieść przedmiot darowizny na rzecz kolejnego Nabywcy;
nie stosuje się przepisów dotyczących prawa pierwokupu, w związku z tym ilość dokumentów jakich notariusz będzie wymagał do przygotowania umowy będzie mniejsza niż np. przy umowie sprzedaży.

przy umowie o dożywocie:

prawo dożywocia jest niezbywalne i wygasa z chwilą śmierci dożywotnika, a ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu;
dożywocie można zastrzec na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. (art. 908 k.c.) lub osoby obcej;
jako umowa odpłatna jest opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który na dzień publikacji artykułu wynosi 2%;
z uwagi na ten odpłatny charakter umowy ww. umowa wyłącza roszczenia spadkobierców z tytułu zachowku.

Do „wad” możemy zaliczyć:

przy umowie darowizny:

co do zasady umowa darowizny jest zwolniona z podatku gdy dokonywana jest na rzecz osób bliskich (zakres zwolnień od podatku od darowizny jest szeroki – art. 4a i art. 15 usid), ale w przypadku osoby zaliczonej do II lub III grupy podatkowej podatek może wystąpić i jego wysokość opodatkowania może być różna przy przeniesieniu własności przedmiotu umowy na rzecz osoby zaliczonej do II lub III grupy podatkowej (niekiedy podatek od spadków i darowizn może być wyższy niż podatek od czynności cywilnoprawnych z umowy dożywocie, wysokość podatku usid obliczana jest z uwzględnieniem art. 14 i art. 15 usid);
Darczyńca decyduje czy Obdarowany otrzymuje darowiznę do majątku osobistego czy też jego życzeniem jest, aby przedmiot umowy należał do małżonków;
umowa darowizny może zostać zaliczona na schedę spadkową i być podstawą do wniesienia roszczeń spadkobierców;
w przypadku darowizny pomiędzy osobami innymi niż 0-owa i I-sza grupa podatkowa podatek od darowizny może być bardzo wysoki (np. kilkadziesiąt tysięcy złotych w przypadku nieruchomości) – przed podjęciem decyzji dopytaj notariusza o wysokość podatku,
jeśli darowizna nie jest dokonywana w formie aktu notarialnego wymaga złożenia deklaracji do urzędu skarbowego (co do zasady) w ciągu 6 miesięcy od dokonania darowizny,
przy kolejnym zbyciu przedmiotu nabytego w drodze umowy darowizny wymagane będzie przedłożenie notariuszowi zaświadczenia z urzędu skarbowego, potwierdzającego prawidłowe rozliczenie podatku od poprzedniej darowizny (dotyczy darowizn po 2007 roku),

przy umowie o dożywocie:

z uwagi na odpłatny charakter umowy zawsze występuje tu podatek od czynności cywilnoprawnych (2 % podatku pcc) – ciężar obowiązku podatkowego spoczywa na nabywcy własności nieruchomości;
podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Warto pamiętać, że jeżeli wartość określona przez podatnika nie odpowiada (według oceny organu podatkowego) wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny;
Dożywotnik nie ma wpływu na wskazanie czy Zobowiązany sam zostaje nabywcą przedmiotu umowy czy wspólnie z małżonką /małżonkiem;
Zobowiązany może nabyć nieruchomość do majątku osobistego, ale tylko w wyjątkowych sytuacjach, tj. będąc panną/kawalerem/rozwiedzionym lub będąc w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej – wówczas nabywa on nieruchomość do swojego majątku (sam bądź w udziale z inną osobą). Co do zasady w sytuacji, w której małżeństwo pozostaje we wspólności majątkowej obydwoje małżonkowie nabywają nieruchomość do majątku wspólnego na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej i wspólnie są Zobowiązanym wobec Dożywotnika;
węższy zakres przedmiotów umową dożywocia w porównaniu do umowy darowizny (np. nie można umową dożywocia objąć spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).

Warto podkreślić, że w zależności od sytuacji danego klienta konkretna „wada” umowy może być jej „zaletą” i odwrotnie, a powyższy podział na „wady” i „zalety” jest subiektywny.

Dla zaangażowanego w swoją pracę notariusza deklaracja klienta „chcę przepisać” to dopiero początek konwersacji i to nie o tym co klient „chce przepisać” ale jak „chce przepisać”, czyli jaka jest motywacja każdej ze stron umowy do jej zawarcia, tak aby doprowadzić klienta do konkluzji, która umowa spełni jego oczekiwania (bądź najbardziej się do nich zbliży).

Taka rozmowa zawsze powinna się odbyć, tak aby klient dowiedział się o konsekwencjach umowy, którą chce zawrzeć, aby dowiedział się o innych możliwościach i świadomie podjął decyzję, którą opcję wybiera. W związku z tym, że różne są motywacje ludzi, różne cele chcą osiągnąć i różnych sytuacji uniknąć – to co dla jednego (w danej umowie) będzie zaletą i walorem, dla innej osoby może być cechą nie do zaakceptowania, czyli w jej rozumieniu „wadą”. Pamiętajmy, że notariusz nie doradza – przedstawia opcje i ich konsekwencje, a ostateczny wybór zawsze leży po stronie klienta.

Życzymy Państwu przemyślanych i mądrych wyborów.