Depozyt notarialny – zastosowanie w praktyce

W transakcjach – szczególnie tych związanych z nieruchomościami – zaufanie to za mało. Kiedy w grę wchodzą duże kwoty, skomplikowane warunki lub ryzyko niedotrzymania umowy, warto skorzystać z narzędzi, które realnie zabezpieczają interesy obu stron. Jednym z nich jest depozyt notarialny. Depozyt to mechanizm, w którym pieniądze lub papiery wartościowe trafiają do notariusza i są wypłacane dopiero po spełnieniu określonych warunków. W tym artykule wyjaśniamy, na czym polega depozyt, jak działa w praktyce i dlaczego coraz częściej jest stosowany nie tylko przez profesjonalnych inwestorów, ale też przez osoby kupujące czy sprzedające swoją pierwszą nieruchomość.

Na czym polega depozyt notarialny i kiedy warto go stosować?

Notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. (…) (Art. 108 §1 ustawy prawo o notariacie)

Przykłady czynności notarialnych związanych z depozytem notarialnym

Przykład 1: podpisana została w formie aktu notarialnego umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, w której strony ustaliły, że pozostała do zapłaty część ceny ma być wpłacona przez Kupującego na rachunek depozytowy kancelarii notarialnej, a jedynym warunkiem wypłaty tej kwoty przez Notariusza na rachunek Sprzedającego jest podpisanie (w formie aktu notarialnego) umowy sprzedaży.  

Przykład 2: (bez wcześniejszej umowy przedwstępnej) planowane jest zawarcie umowy sprzedaży – w formie aktu notarialnego (gdy dotyczy nieruchomości) lub z podpisem notarialnie poświadczonym (w innych sytuacjach), ale Sprzedający chce, aby kwota, która zapłacona ma być tytułem ceny złożona została przed podpisaniem umowy sprzedaży na rachunku depozytowym kancelarii, zaś po zawarciu umowy sprzedaży Notariusz zobowiązany będzie przelać ww. kwotę na rachunek Sprzedającego lub inne rachunki wskazane zgodnie przez strony umowy sprzedaży.

Przykłady 1 i 2 dotyczą sytuacji, gdy depozyt jest zabezpieczeniem dla Sprzedającego, gdyż:

• Sprzedający chce mieć pewność przed podpisaniem umowy sprzedaży (czyli przeniesieniem własności), że Kupujący ma środki pieniężne na zapłatę ceny i że te środki zostały „zablokowane” dla Sprzedającego,
• środki na zapłatę ceny pochodzą ze środków własnych Kupującego (w polskim systemie bankowym trudno znaleźć bank, który zechce wpłacić kredyt na zapłatę ceny przed podpisaniem umowy sprzedaży).

Przykład 3: sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką: Kupujący większość ceny płaci niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży (bez depozytu, bezpośrednio Sprzedającemu), ale ponieważ Sprzedający (po zawarciu umowy sprzedaży) zobowiązany jest dostarczyć w określonym terminie zgodę banku na wykreślenie hipoteki Sprzedającego obciążającej nieruchomość, Strony ustalają, że ostatnia część ceny złożona zostanie przez Kupującego do depozytu notarialnego, i Notariusz wypłaci ją Sprzedającemu po doręczeniu Notariuszowi zgody banku na wykreślenie hipoteki.

W Przykładzie 3 depozyt jest zabezpieczeniem dla Kupującego, gdyż jeśli Sprzedający nie dostarczy we wskazanym terminie zgody banku na wykreślenie hipoteki, to Notariusz – o ile strony tak ustalą w protokole przyjęcia pieniędzy do depozytu – wpłaconą do depozytu kwotę zwróci Kupującemu. Jeśli w umowie łączącej strony wprowadzona została kara umowna za niewykonanie zobowiązania w postaci dostarczenia ww. dokumentu w określonym terminie i instytucja potrącenia kary umownej z ceną, to Kupujący będzie mógł takiego potrącenia w powyższej sytuacji dokonać.

Kiedy trzeba wpłacić środki pieniężne na depozyt?

W chwili spisywania przez Notariusza protokołu z przyjęcia pieniędzy do depozytu środki pieniężne stanowiące depozyt muszą być już zaksięgowane na rachunku depozytowym Kancelarii notarialnej.

Skąd wiadomo, jaki jest nr rachunku depozytowego kancelarii notarialnej?

Numer tego rachunku wskazany jest na stronie internetowej naszej Kancelarii, na życzenie Klienta Kancelarii możemy wysłać email potwierdzający numer rachunku wskazanego na stronie internetowej Kancelarii.

Czy wpłacane mogą być tylko PLN, czy też inne waluty?

Podany na stronie internetowej Kancelarii numer rachunku depozytowego jest rachunkiem w PLN, wobec czego nawet jeśli na rachunek ten wpłacona będzie inna waluta niż PLN, zostanie ona przeliczona przez bank na PLN, z tego rachunku wypłata nastąpić może tylko w PLN.

Jeśli Klient naszej Kancelarii planował będzie dokonanie czynności notarialnej oraz złożenie i wypłatę związanego z nią depozytu w walucie innej niż PLN, powinien w tej sprawie skontaktować się mailowo z Notariuszem Kancelarii, a wówczas Notariusz otworzy na czas trwania tego depozytu rachunek w stosownej walucie.

Kto podpisuje protokół z przyjęcia pieniędzy na przechowanie?

Protokół przyjęcia pieniędzy na przechowanie spisywany jest przez Notariusza w obecności osoby, z której rachunku bankowego wpłynęły środki pieniężne na rachunek depozytowy Kancelarii notarialnej. W przypadku osoby prawnej protokół podpisują przedstawiciele tej osoby prawnej zgodnie z reprezentacją. W sytuacji, gdy protokół podpisywać miałby pełnomocnik, musi okazać pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego.

Na życzenie stron czynności notarialnej, której dotyczy depozyt, w protokole z przyjęcia pieniędzy do depozytu mogą uczestniczyć też (i składać oświadczenia) osoby, na których rzecz mają być wypłacone środki z depozytu Kancelarii notarialnej.

Co zawiera protokół z przyjęcia pieniędzy do depozytu?

W protokole z przyjęcia pieniędzy do depozytu, oprócz danych osoby (osób) podpisujących protokół Notariusz wpisuje: (i) opis czynności notarialnej, z którą jest związana wpłata pieniędzy, (ii) potwierdzenie przez Notariusza, jaka kwota, z jakiego rachunku i jakim tytułem wpłynęła na rachunek depozytowy kancelarii, (iii) jakie dyspozycje wypłaty pieniędzy wpłaconych na rachunek depozytowy kancelarii zleca Notariuszowi osoba, która pieniądze wpłaciła w tym, w jakiej sytuacji pieniądze te mają wrócić na rachunek, z którego zostały zapłacone.

W protokołach naszej Kancelarii – dla bezpieczeństwa osoby, na której rzecz pieniądze z depozytu mają być wypłacone – wpisujemy również zastrzeżenie, że protokół ten zmieniony może być jedynie wspólnie przez wszystkie strony czynności notarialnej (np. umowy sprzedaży), której dotyczy.

Podsumowując

Depozyt notarialny to jedno z najbezpieczniejszych rozwiązań, jakie oferuje prawo w sytuacjach, gdy płatność ma być uzależniona od wykonania konkretnego warunku – np. podpisania umowy sprzedaży, dostarczenia zgody banku czy wykreślenia hipoteki.

Choć może się wydawać formalnością, depozyt często okazuje się kluczowy w momentach, kiedy coś idzie niezgodnie z planem. To forma prawna, która daje spokój – i Kupującemu, i Sprzedającemu.

Jeśli planujesz ważną transakcję – porozmawiaj z notariuszem, czy depozyt może zwiększyć Twoje bezpieczeństwo. Bo w sprawach o dużej wartości… warto mieć kogoś, kto trzyma rękę na pieniądzach – dosłownie.

____________________________

Powiązana czynność notarialna z artykułem – depozyt notarialny