Pewność przeniesienia własności – Umowa sprzedaży nieruchomości

Umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, aby była ważna. Notariusz sporządza dokument, który przenosi własność nieruchomości na nabywcę, w umowie sprzedaży musi być określona cena, sposób zapłaty oraz termin wydania nieruchomości. Dodatkowo, notariusz składa wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej, co dopełnia proces przeniesienia własności.

Wymagane dokumenty

  • Dowody tożsamości stron.
  • Dokumenty potwierdzające prawo własności.
  • Zaświadczenia o braku zaległości w opłatach.
  • Odpis z księgi wieczystej.

Dokumenty potrzebne do umowy sprzedaży nieruchomości

Dokumenty wymagane:

  • Podstawa nabycia nieruchomości: 
    • Akt notarialny (np. umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, zniesienia współwłasności) lub 
    • prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, wraz z zaświadczeniem z urzędu skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego (w niektórych sytuacjach wystarczy kopia deklaracji złożonej do urzędu skarbowego z potwierdzeniem złożenia),, 
  • Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej z oznaczeniem działki i budynku (z podpisem organu wydającego),
  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu lub zaświadczenie o jego braku wraz z informacją czy była wydana decyzja o warunkach zabudowy przeznaczająca nieruchomość do zalesienia,
  • Zaświadczenie stwierdzające czy nieruchomość objęta jest uproszczonym planem urządzenia lasu oraz czy jest objęta decyzją starosty o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (dokument pobiera się w starostwie),
  • Zaświadczenie o objęciu lub nieobjęciu obszarem rewitalizacji lub specjalną strefą rewitalizacji – wydawane przez urząd gminy. Zaświadczenie, informujące czy nieruchomość jest położona na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji i czy leży na obszarach rewitalizacji przewidzianych uchwałą rady gminy i czy gminie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 109 ust. 1 pkt 4a i 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami,
  • Zaświadczenie o braku osób zameldowanych,
  • Dokumenty związane z budynkiem posadowionym na nieruchomości (np. dokument potwierdzający oddanie budynku do użytkowania), albowiem samo ujawnienie budynku na mapach geodezyjnych (w ewidencji gruntów i budynków) nie oznacza, że budynek został zgłoszony do użytkowania i legalnie odebrany,
  • Świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynku.

Dokumenty wymagane:

  • Podstawa nabycia nieruchomości: 
    • Akt notarialny (np. umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, zniesienia współwłasności) lub 
    • prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, wraz z zaświadczeniem z urzędu skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego (w niektórych sytuacjach wystarczy kopia deklaracji złożonej do urzędu skarbowego z potwierdzeniem złożenia),
  • Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej z oznaczeniem działki (z podpisem organu wydającego),
  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu lub zaświadczenie o jego braku wraz z informacją czy była wydana decyzja o warunkach zabudowy przeznaczająca nieruchomość do zalesienia,
  • Zaświadczenie stwierdzające czy nieruchomość objęta jest uproszczonym planem urządzenia lasu oraz czy jest objęta decyzją starosty o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (dokument pobiera się w starostwie),
  • Zaświadczenie o objęciu lub nieobjęciu obszarem rewitalizacji lub specjalną strefą rewitalizacji – wydawane przez urząd gminy. Zaświadczenie, informujące czy nieruchomość jest położona na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji i czy leży na obszarach rewitalizacji przewidzianych uchwałą rady gminy i czy gminie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 109 ust. 1 pkt 4a i 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami,
  • Decyzja o warunkach zabudowy albo pozwolenie na budowę, jeżeli takie zostały wydane.

Dokumenty wymagane:

  • Podstawa nabycia mieszkania: 
    • Akt notarialny (np. umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, zniesienia współwłasności) lub 
    • prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, wraz z zaświadczeniem z urzędu skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego (w niektórych sytuacjach wystarczy kopia deklaracji złożonej do urzędu skarbowego z potwierdzeniem złożenia),
  • Zaświadczenie o braku osób zameldowanych – z urzędu gminy/miasta.
  • Zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych (opcjonalnie),
  • Świadectwo charakterystyki energetycznej,
  • (jeśli dotyczy) Zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności, zaś jeżeli została wniesiona jednorazowa opłata przekształceniowa to wystarczy Zaświadczenie potwierdzające jej wniesienie, celem wykreślenia roszczenia o zapłatę opłaty przekształceniowej z księgi wieczystej.

Dokumenty wymagane:

  • Podstawa nabycia lokalu: 
    • Akt notarialny (np. umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, zniesienia współwłasności) lub 
    • prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, wraz z zaświadczeniem z urzędu skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego (w niektórych sytuacjach wystarczy kopia deklaracji złożonej do urzędu skarbowego z potwierdzeniem złożenia), 
  • Zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych,
  • Świadectwo charakterystyki energetycznej,
  • (jeśli dotyczy) Zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności, zaś jeżeli została wniesiona jednorazowa opłata przekształceniowa to wystarczy Zaświadczenie potwierdzające jej wniesienie, celem wykreślenia roszczenia o zapłatę opłaty przekształceniowej z księgi wieczystej.

Wspólne dla wszystkich transakcji:

  • Dowody tożsamości stron.
  • Dokumenty pełnomocnictwa, jeśli strony działają przez pełnomocników (pełnomocnictwo musi być w formie aktu notarialnego, jeśli udzielane w Polsce).
  • Zgoda współmałżonka, jeśli sprzedający pozostaje w związku małżeńskim i nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego.

Powyżej wymienione dokumenty mają jedynie charakter poglądowy, albowiem w trakcie weryfikacji przez Notariusza stanu prawnego danej nieruchomości mogą być wymagane dodatkowe dokumenty.

KONTAKT

Kancelaria Notarialna

Kancelaria Notarialna
Małgorzata Nowosielska Notariusz
ul. Poznańska 23/2,
00-685 Warszawa Telefon
22 628 90 07
E-mail
kancelaria@poznanska23.pl Poniedziałek – Piątek
9:00 – 17:00
Sobota
Nieczynna

Formularz kontaktowy

Jak dojechać?

Przystanki tramwajowe Hoża – 4, 15, 18, 35
Przystanki autobusowe Hoża – 131
Stacja metra Stacja – Centrum
FAQ

Często zadawane pytania

Tak, umowa sprzedaży nieruchomości w Polsce bez formy aktu notarialnego jest nieważna. Notariusz sporządza dokument, który przenosi własność.

Jeśli mieszkanie jest lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość (tzw. hipotecznym) potrzebne będą w szczególności: tytuł własności (np. wypis umowy sprzedaży, darowizny itp., akt poświadczenia dziedziczenia) odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o braku osób zameldowanych oraz zaświadczenie od administratora/zarządcy o braku zaległości związanych z mieszkaniem. 

Jeśli mieszkanie ma status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu potrzebne będą w szczególności: podstawa nabycia (np. przydział lokalu własnościowego, umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego do lokalu czy wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny itp., akt poświadczenia dziedziczenia), zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające przysługiwanie tego prawa sprzedającemu i brak zaległości w opłatach wobec spółdzielni, zaświadczenie o braku osób zameldowanych, a w przypadku gdy dla danego spółdzielczego prawa prowadzona jest księga wieczysta – odpis księgi wieczystej.

Niekiedy po przeanalizowaniu tytułu własności/podstawy nabycia notariusz może poprosić sprzedającego o dodatkowe dokumenty, tak będzie w przypadku nabycia ze spadku, sądowego nieodpłatnego zniesienia współwłasności, zasiedzenia, czy gdy na lokalu ustanowione jest ograniczone prawo rzeczowe (hipoteka, służebność czy użytkowanie).

Tak, notariusz ma obowiązek w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomość złożyć za pośrednictwem systemu elektronicznego wniosek do księgi wieczystej oraz ma obowiązek w ciągu 3 dni od podpisania aktu notarialnego przesłać do sądu wieczystoksięgowego w formie papierowej dokumenty związane z danym aktem notarialnym.

Zazwyczaj koszty ponosi kupujący, ale strony mogą ustalić inny podział. Opłaty obejmują taksę notarialną, podatki i wpisy sądowe.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi 2% od wartości rynkowej nieruchomości i obowiązuje przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, gdy transakcja nie podlega podatkowi VAT. W przypadku nabycia przez Kupującego w drodze umowy sprzedaży pierwszego mieszkania/domu notariusz może zastosować zwolnienie z PCC, o fakcie nabycia pierwszego mieszkania/domu należy poinformować notariusza, aby ten mógł sprawdzić czy dana transakcja kwalifikuje się do zwolnienia.

Notariusz jest płatnikiem podatku PCC, co oznacza, że wylicza i pobiera podatek, a następnie odprowadza go do urzędu skarbowego. Obecnie powszechną praktyką jest, że Kupujący płaci podatek przelewem jeden dzień przed planowaną datą aktu notarialnego, tak aby wpłata była już zaksięgowana na rachunku kancelarii notarialnej w dniu aktu. Możliwe jest również zapłacenie PCC przez Kupującego gotówką bezpośrednio po podpisaniu aktu notarialnego, należy mieć jednak na uwadze, że od października 2025 r. fakt płatności gotówkowej notariusz będzie wykazywał w analizie transakcji przesyłanej do Generalnego Inspektora Informacji Finansowej.  

Notariusz pobiera podatek i w całości przekazuje go do właściwego Urzędu Skarbowego, a kupujący nie musi samodzielnie składać deklaracji PCC-3.