Flipping nieruchomości a działalność gospodarcza

Flipping nieruchomości od lat stanowi popularną strategię inwestycyjną – ale coraz częściej staje się przedmiotem sporów z fiskusem. Organy podatkowe i sądy administracyjne zaczynają uznawać, że nawet kilka transakcji sprzedaży mieszkań może oznaczać prowadzenie działalności gospodarczej, a nie tylko prywatną inwestycję. To rozróżnienie ma ogromne znaczenie: wpływa na obowiązek rejestracji firmy, VAT, ZUS oraz sposób rozliczenia podatku PIT. Gdzie więc przebiega granica między prywatną sprzedażą a działalnością gospodarczą?

Sprzedaż nieruchomości prywatnie, a podatek (PIT)

Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej (niezarejestrowanej w Centralnej Ewidencji i Informacji Gospodarczej) co do zasady nie stanowi działalności gospodarczej. W takim przypadku mówimy o tzw. sprzedaży prywatnej. W przypadku osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości opodatkowana jest podatkiem dochodowym (PIT) w stawce 19%. Podatek naliczany jest od dochodu, czyli od różnicy między uzyskanym przychodem ze sprzedaży a poniesionymi kosztami, powiększonymi o dokonane wcześniej odpisy amortyzacyjne (jeżeli lokal był np. wynajmowany i sprzedający dokonywał odpisów).

Osoby dokonujące sprzedaży prywatnej mogą skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, jeżeli przychód z tego zbycia przeznaczy na cele własne mieszkaniowe.

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na:

• zakup domu/mieszkania lub ich części;
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego;
• adaptację, remont własnego domu/mieszkania;
• spłatę kredytu wraz z odsetkami.

Nieruchomości te powinny być położone w Polsce, innym państwie UE bądź EOG albo w Szwajcarii.

Wydatki na cele mieszkaniowe powinny zostać poniesione w ciągu maksymalnie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym zbyła nieruchomość.

Zwolnieniu z podatku podlega dochód tylko w części odpowiadającej procentowi przychodów (ze sprzedaży) przeznaczonemu na cele mieszkaniowe. Tak więc jeżeli osoba fizyczna przeznaczy tylko 40% przychodu z odpłatnego zbycia np. na zakup działki pod budowę, to 60% dochodu będzie musiała opodatkować.

Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej a PIT

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej sprzedaż jest rozliczana zgodnie z wybraną przez podatnika formą opodatkowania, tzn.:

• skalą podatkową,
• podatkiem liniowym,
• zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Co istotne, podstawową formą opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej jest skala podatkowa. Podatnik ma możliwość wybrać opodatkowanie podatkiem liniowym lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ale musi o tym zawiadomić właściwego naczelnika urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód osiągnął w grudniu tego roku. 

W przypadku skali podatkowej oraz podatku liniowego możliwe jest uwzględnienie kosztów podatkowych. Dzięki temu opodatkowana jest tylko różnica pomiędzy ceną sprzedaży a wydatkami związanymi z zakupem.

Jeżeli sprzedający jest opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym, podatek naliczany jest od całej ceny sprzedaży (nie ma możliwości odliczenia kosztów). Stawka podatku wynosi 10%.

Sprzedaż nieruchomości na flippa a działalność gospodarcza

Tzw. Flipping nieruchomości polega na zakupie nieruchomości w celu szybkiej ich odsprzedaży z zyskiem. Flipper najczęściej poszukuje nieruchomości w niskiej, okazyjnej cenie, a po nabyciu w dość krótkim czasie (często po remoncie, modernizacji, odpowiedniej aranżacji) sprzedaje taką nieruchomość, a zyski inwestuje w zakup kolejnych nieruchomości. Środki na zakup nieruchomości najczęściej posiada z własnych oszczędności, ale zdarza się, że korzysta z finansowania bankowego (kredytu, pożyczki) na zakup czy remontu takich nieruchomości.

Często flipperzy nie rejestrują się do działalności gospodarczej (także VAT, ZUS), gdyż według ich uznania, jest to ich zajęcie dodatkowe. Uważają się raczej za prywatnych inwestorów, nie zaś typowych przedsiębiorców.   

Takie podejście może jednak być mylące.

Zgodnie z ustawą o PIT, działalność gospodarcza to m.in. działalność zarobkowa, np handlowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

Organy podatkowe oraz sądy administracyjne w jednej z ostatnich spraw (np. II FSK 823/22, I SA/Rz 31/22) uznały, że o działalności gospodarczej można mówić nawet przy transakcji dotyczących 4 mieszkań. Powyższe wyroki zapadły na tle następującego stanu faktycznego:

Podatniczka nabyła cztery, pozostające w złym stanie technicznym mieszkania, po czym dokonała ich sprzedaży.

W związku z tym faktem Naczelnik Urzędu Skarbowego przeprowadził wobec niej kontrolę podatkową, pod kątem tego, czy kolejno nabywając kolejno mieszkania, a następnie je sprzedając, w stosunkowo krótkich odstępach czasu, skarżąca realizowała tego rodzaju czynności w ramach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ustalenia przedmiotowej kontroli stanowiły podstawę wszczęcia wobec skarżącej postępowań, dotyczących określenia jej zobowiązań podatkowych, za lata 2014-2016.

Wszystkie mieszkania, w momencie ich nabycia przez podatniczkę, były w złym stanie technicznym, przez co wymagały kapitalnego remontu. Remonty te, a także zakup wyposażenia mieszkań, przeprowadzała skarżąca we własnym zakresie. Środki na zakup mieszkań pochodziły z zaciąganych przez skarżącą kredytów. Skarżąca nie mieszkała w nabywanych przez siebie mieszkaniach, które stosunkowo szybko były przez nią zbywane.

Rozstrzygające sprawę organy przyjęły, że prowadzenie działalności gospodarczej w znaczeniu, jakie temu pojęciu nadaje art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych jest kategorią obiektywną. Oznacza ono prowadzenie we własnym imieniu aktywności, w celu osiągnięcia dochodu, w sposób zorganizowany i ciągły.

W ich ocenie skarżąca spełniła wszystkie te przesłanki. Działała bowiem we własnym imieniu, celem osiągnięcia przychodu, w sposób zorganizowany i ciągły.

W kwestii zorganizowania działalności organy stwierdziły, że nie należy go pojmować w aspekcie formalnym, lecz rzeczywistych cech działalności. W rozpatrywanych sprawach skarżąca działała według opracowanego schematu, zgodnie z którym nabywała mieszkania znajdujące się w złym stanie technicznym, lecz usytuowane w dobrej lokalizacji, wcześniej zawierając umowy przedwstępne, następnie zaś uzyskiwała kredyt i umawiała notariusza. Po nabyciu mieszkań były one remontowane przez męża skarżącej, z pomocą kolegi, bez nabywania usług remontowych. Po przeprowadzeniu remontu dany lokal był szybko sprzedawany, a skarżąca za uzyskane środki spłacała kredyt, po czym nabywała kolejne mieszkanie.

Organy zwróciły uwagę na to, że mieszkania były oferowane przez skarżącą do sprzedaży, natychmiast po zakończeniu remontu. Skarżąca nie korzystała, z usług biura nieruchomości.

Różnica pomiędzy ceną nabycia, a zbycia każdego z czterech mieszkań wynosiła odpowiednio: 85 000 zł, 97 000 zł, 102 000 zł i 88 000 zł, co zdaniem organu II instancji dowodzi przemyślanych działań podatniczki, nastawionych na osiągnięcie zysku. Ponadto ceny nabycia były każdorazowo negocjowane, co dowodzi profesjonalizmu działania skarżącej.

W zaskarżonych decyzjach zaznaczono, że choć nie można wykluczyć, iż dążenie do osiągnięcia zysku może mieć miejsca także w zakresie czynności związanych z zarządzeniem własnym majątkiem, to jednak w przypadku skarżącej nie sposób tego przyjąć. W ciągu bowiem 24 miesięcy nabyła ona i sprzedała z zyskiem 4 mieszkania, które nie służyły zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych.

Zdaniem organów podatniczka, mając do spłaty dwa kredyty, zaciągnięte w latach 2008-2009, których raty były rozłożone na wiele lat, zaciągając kolejne kredyty i kupując mieszkania, z góry musiała zakładać ich szybką sprzedaż. Charakterystyczna jest tu również powtarzalność podejmowanych działań.

Podsumowanie

Sprzedaż 4 mieszkań może zostać uznana przez organy podatkowe/sądy za działalność gospodarczą, zwłaszcza jeśli wykazuje cechy powtarzalności, zorganizowania i nastawienia na zysk.

Mając na uwadze dotychczasowe orzecznictwo sądów i stanowiska organów podatkowych zauważyć można, że sądy i organy podatkowe analizują:

• liczbę transakcji (3–4 sprzedaże mogą być już uznane za powtarzalność),
• czas pomiędzy nabyciem a sprzedażą nieruchomości,
• sposób przygotowania mieszkań do sprzedaży (np. remont, marketing, korzystanie z pośredników),
• czy nieruchomości zostały nabyte z zamiarem ich dalszej odsprzedaży,
• wykorzystywanie środków finansowych i zaangażowania osobowego charakterystycznego dla działalności gospodarczej,
• sposób nabycia nieruchomości np. ze spadku, darowizny, zakup.

Konsekwencje niezgłoszenia działalności gospodarczej dla podatnika:

• obowiązek zarejestrowania działalności gospodarczej (US, VAT, ZUS)
• obowiązek rozliczenia VAT od sprzedaży nieruchomości (23% lub preferencyjna stawka 8% – w zależności od sytuacji)
• możliwość nałożenia dodatkowych zobowiązań podatkowych, np. sankcji z tytułu nieujawnionej działalności
• utrata prawa do zwolnienia z PIT przy sprzedaży po upływie 5 lat (ulga mieszkaniowa)

W świetle najnowszego orzecznictwa NSA, warto zachować ostrożność przy planowaniu takich transakcji i zasięgnąć porady doradcy podatkowego. Każdy przypadek należy analizować indywidualnie, uwzględniając zarówno okoliczności faktyczne, jak i intencje podatnika.

__________________________

Powiązana czynność notarialna – nieruchomości