Umowa najmu okazjonalnego jest szczególnym rodzajem umowy najmu. Owa „szczególność” przejawia się m.in. tym, iż daje stronom większą elastyczność przy redakcji zapisów umowy, w szczególności przy podnoszeniu wysokości czynszu, a przede wszystkim umożliwia wynajmującemu sprawne przeprowadzenie eksmisji byłych najemców. Najemcy nie przysługuje bowiem prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.
Sporządzając umowę najmu okazjonalnego trzeba pamiętać, m.in iż:
Ponadto, do umowy najmu okazjonalnego należy załączyć:
Uwaga! Ostatnie dwa pkt nie dotyczą obywateli Ukrainy, którzy przybyli do Polski w związku z działaniami wojennymi. Więcej piszemy o tym w tym miejscu (klik).
Tylko spełnienie wszystkich powyższych wymogów będzie uprawniało wynajmującego, do skorzystania ze szczególnych udogodnień najmu okazjonalnego.
W praktyce ważne jest również:
Jak zabezpieczyć terminowy zwrot lokalu po zakończeniu najmu?
Przy zawarciu „zwykłej” umowy najmu, w sytuacji gdy najemca nie opuści lokalu po zakończeniu umowy najmu, wynajmujący, aby „odzyskać” lokal będzie zmuszony wystąpić do sądu z pozwem o wydanie lokalu (tzw. eksmisja). Powództwo takie wiąże się dla wynajmującego z wysokimi kosztami, a prawomocny wyrok może zapaść po kilku latach, a w najgorszym scenariuszu sąd może orzec również o wstrzymaniu wykonania eksmisji do czasu zapewnienia najemcy przez gminę lokalu socjalnego. Takie rozstrzygnięcie spowoduje, że lokal „wróci” do wynajmującego po następnych kilku latach.
Przy najmie okazjonalnym wynajmujący ma łatwiej. Jeżeli najemca nie opuści lokalu, wynajmujący nie musi toczyć procesu sądowego, wystarczy, że złoży wniosek do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności i akt opatrzony klauzulą wykonalności przekaże komornikowi, w celu przeprowadzenia eksmisji. Co istotne, byłemu już najemcy nie będzie przysługiwało prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego, a zatem komornik nie będzie musiał wstrzymywać egzekucji do czasu dostarczenia najemcy przez gminę lokalu socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego. Warto również pamiętać, że przy najmie okazjonalnym, w razie „eksmisji” lokatora, nie stosuje się okresu ochronnego który trwa od 1 listopada do 31 marca. W tym okresie komornik może takiego lokatora eksmitować.
Najczęściej strony zabezpieczają wykonanie obowiązku zapłaty czynszu najmu i opłat dodatkowych z najmem związanych, poprzez ustanowienie kaucji w wysokości 1 – 3 miesięcznego czynszu najmu. Takie zabezpieczenie jest skuteczne, ale może okazać się niewystarczające w sytuacji gdy najemca będzie opóźniał się w zapłacie czynszu za więcej niż 1 – 3 miesiąc (przez okres którego dotyczy kaucja). Należy bowiem zauważyć, iż po wyczerpaniu kaucji, wynajmujący będzie mógł dochodzić zapłaty czynszu tylko na drodze sądowej, a to wiąże się z kosztami i bardzo długim oczekiwaniem na wyrok sądu czy nakaz zapłaty.
Skutecznym zabezpieczeniem zapłaty czynszu najmu może być oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego co do obowiązku zapłaty czynszu najmu i opłat dodatkowych. Takie oświadczenie może zostać złożone w jednym akcie notarialnym, razem z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu po zakończeniu najmu. Podobnie jak przy zabezpieczeniu opróżnienia i wydania lokalu, w celu egzekucji czynszu najmu i opłat dodatkowych wystarczy, że wynajmujący wystąpi do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i z aktem opatrzonym taką klauzulą może udać się do komornika, w celu przymusowego dochodzenia zapłaty.
Jaki jest koszt przygotowania aktu i kto ponosi koszty notarialne?
Koszt aktu notarialnego obejmującego poddanie się egzekucji:
Kto ponosi koszty oświadczeń o poddaniu się egzekucji?
Co do zasady koszty ponosi najemca, ale w praktyce zależy to od umowy pomiędzy stronami. Spotykamy zapisy umowne, gdzie strony dzielą się kosztami, ale i takie gdzie koszty przejmuje na siebie wynajmujący.
Jakie dokumenty należy przygotować na spotkanie w kancelarii?
Na spotkaniu w kancelarii notarialnej wymagana jest obecność tylko najemcy, choć nie rzadko przychodzą obie strony. Na spotkaniu w kancelarii należy okazać notariuszowi podpisaną umowę najmu okazjonalnego (notariusz nie weryfikuje jej treści, ale upewnia się czy została podpisana i czy jest zawarta na czas oznaczony) oraz ważny dowód osobisty najemcy/najemców. Jeżeli najemca będzie reprezentowany przez pełnomocnika, koniecznym będzie okazanie wypisu pełnomocnictwa sporządzonego w formie aktu notarialnego.
Więcej informacji o najmie okazjonalnym znajdą Państwo w przepisach:
Gdyby chcieli Państwo porozmawiać na temat najmu okazjonalnego, prosimy o kontakt z Kancelarią, pod numerem tel. (22) 628 90 07, bądź mailowo: notariusze@poznanska23.pl