Zabezpiecz przyszłą transakcję – Umowa przedwstępna u notariusza

Umowa przedwstępna to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, określającej warunki transakcji, w przypadku umowy sprzedaży takie jak termin zawarcia umowy przyrzeczonej, cena czy sposób zapłaty oraz termin wydania nieruchomości. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego zwiększa bezpieczeństwo przyszłej umowy sprzedaży, darowizny, zamiany i pewność, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta, bowiem umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej w przypadku niewywiązania się jednej ze stron ze zobowiązania.

Korzyści zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza:

  • Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości przez notariusza.
  • Pewność co do tego, jakie dokumenty i informacje należy dostarczyć do umowy przyrzeczonej.
  • Pewność co do warunków umowy przyrzeczonej.
  • Zabezpieczenie przez notariusza interesów obu stron transakcji.
  • Możliwość dochodzenia roszczeń w przypadku niewywiązania się jednej ze stron z umowy przedwstępnej.

Dokumenty do umowy przedwstępnej sprzedaży– podział według rodzaju nieruchomości

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego wymaga zgromadzenia odpowiednich dokumentów. W zależności od tego, co jest przedmiotem umowy – dom, działka, mieszkanie czy lokal użytkowy – zakres dokumentów może się nieznacznie różnić.

Dokumenty wymagane i obowiązkowe przy umowie przedwstępnej:

  • Podstawa nabycia nieruchomości:
    • Akt notarialny (np. umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, zniesienia współwłasności) lub
    • prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, wraz z zaświadczeniem z urzędu skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego (w niektórych sytuacjach wystarczy kopia deklaracji złożonej do urzędu skarbowego z potwierdzeniem złożenia),
  • Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej z oznaczeniem działki i budynku (z podpisem organu wydającego),

Dokumenty wymagane i obowiązkowe przy umowie sprzedaży, oprócz wymienionych powyżej:

  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu lub zaświadczenie o jego braku wraz z informacją czy była wydana decyzja o warunkach zabudowy przeznaczająca nieruchomość do zalesienia,
  • zaświadczenie stwierdzające czy nieruchomość objęta jest uproszczonym planem urządzenia lasu oraz, czy jest objęta decyzją starosty, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (dokument pobiera się w starostwie),
  • zaświadczenie o objęciu lub nieobjęciu obszarem rewitalizacji, lub specjalną strefą rewitalizacji – wydawane przez urząd gminy. Zaświadczenie, informujące czy nieruchomość jest położona na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji i czy leży na obszarach rewitalizacji przewidzianych uchwałą rady gminy i czy gminie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 109 ust. 1 pkt 4a i 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami,
  • zaświadczenie o braku osób zameldowanych,
  • dokumenty związane z budynkiem posadowionym na nieruchomości (np. dokument potwierdzający oddanie budynku do użytkowania), albowiem samo ujawnienie budynku na mapach geodezyjnych (w ewidencji gruntów i budynków) nie oznacza, że budynek został zgłoszony do użytkowania i legalnie odebrany,
  • świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynku.

Dokumenty wymagane i obowiązkowe przy umowie przedwstępnej:

  • Podstawa nabycia nieruchomości:
    • Akt notarialny (np. umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, zniesienia współwłasności) lub
    • prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, wraz z zaświadczeniem z urzędu skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego (w niektórych sytuacjach wystarczy kopia deklaracji złożonej do urzędu skarbowego z potwierdzeniem złożenia),
  • Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej z oznaczeniem działki (z podpisem organu wydającego),

Dokumenty wymagane i obowiązkowe przy umowie sprzedaży, oprócz wymienionych powyżej:

  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu lub zaświadczenie o jego braku wraz z informacją czy była wydana decyzja o warunkach zabudowy przeznaczająca nieruchomość do zalesienia,
  • zaświadczenie stwierdzające czy nieruchomość objęta jest uproszczonym planem urządzenia lasu oraz, czy jest objęta decyzją starosty, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (dokument pobiera się w starostwie),
  • zaświadczenie o objęciu lub nieobjęciu obszarem rewitalizacji, lub specjalną strefą rewitalizacji – wydawane przez urząd gminy. Zaświadczenie, informujące czy nieruchomość jest położona na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji i czy leży na obszarach rewitalizacji przewidzianych uchwałą rady gminy i czy gminie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 109 ust. 1 pkt 4a i 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami,
  • decyzja o warunkach zabudowy albo pozwolenie na budowę, jeżeli takie zostały wydane.

. Dokumenty wymagane i obowiązkowe przy umowie przedwstępnej:

  • Podstawa nabycia nieruchomości:
    • Akt notarialny (np. umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, zniesienia współwłasności) lub
    • prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, wraz z zaświadczeniem z urzędu skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego (w niektórych sytuacjach wystarczy kopia deklaracji złożonej do urzędu skarbowego z potwierdzeniem złożenia),

Dokumenty wymagane i obowiązkowe przy umowie sprzedaży, oprócz wymienionych powyżej:

  • Zaświadczenie o braku osób zameldowanych – z urzędu gminy/miasta.
  • Zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych (opcjonalnie),
  • Zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności, zaś jeżeli została wniesiona jednorazowa opłata przekształceniowa, to wystarczy Zaświadczenie potwierdzające jej wniesienie, celem wykreślenia roszczenia o zapłatę opłaty przekształceniowej z księgi wieczystej (jeśli dotyczy),
  • Dokumenty podatkowe – potwierdzające uregulowanie zobowiązań wobec gminy (opcjonalnie)
  • Świadectwo charakterystyki energetycznej.

Dokumenty wymagane:

  • Podstawa nabycia nieruchomości:
    • Akt notarialny (np. umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, zniesienia współwłasności) lub
    • prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, wraz z zaświadczeniem z urzędu skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego (w niektórych sytuacjach wystarczy kopia deklaracji złożonej do urzędu skarbowego z potwierdzeniem złożenia),
  • Zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych (opcjonalnie),
  • Zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności, zaś jeżeli została wniesiona jednorazowa opłata przekształceniowa to wystarczy Zaświadczenie potwierdzające jej wniesienie, celem wykreślenia roszczenia o zapłatę opłaty przekształceniowej z księgi wieczystej(jeśli dotyczy),
  • Dokumenty podatkowe – potwierdzające uregulowanie zobowiązań wobec gminy (opcjonalnie).
  • Zaświadczenie o braku osób zameldowanych – jeśli lokal może pełnić funkcję mieszkalną.
  • Świadectwo charakterystyki energetycznej.

Powyżej wymienione dokumenty mają jedynie charakter poglądowy, albowiem w trakcie weryfikacji przez Notariusza stanu prawnego danej nieruchomości mogą być wymagane dodatkowe dokumenty.

Wspólne dla wszystkich transakcji:

  • Dowody tożsamości stron.
  • Dokumenty pełnomocnictwa, jeśli strony działają przez pełnomocników (pełnomocnictwo musi być w formie aktu notarialnego, jeśli udzielane w Polsce).
  • Zgoda współmałżonka, jeśli sprzedający pozostaje w związku małżeńskim i nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego.
KONTAKT

Kancelaria Notarialna

Kancelaria Notarialna
Małgorzata Nowosielska Notariusz
ul. Poznańska 23/2,
00-685 Warszawa Telefon
22 628 90 07
E-mail
kancelaria@poznanska23.pl Poniedziałek – Piątek
9:00 – 17:00
Sobota
Nieczynna

Formularz kontaktowy

Jak dojechać?

Przystanki tramwajowe Hoża – 4, 15, 18, 35
Przystanki autobusowe Hoża – 131
Stacja metra Stacja – Centrum
FAQ

Często zadawane pytania

Nie, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (działki, domu, mieszkania) może być zawarta w formie pisemnej. Jeśli pisemna umowa przedwstępna sprzedaży jest prawidłowo napisana (zawiera wszystkie niezbędne elementy), to taka umowa jest ważna. Jednakże tylko umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości sporządzona w formie aktu notarialnego daje możliwość dochodzenia na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej i postawienia do działu III księgi wieczystej wniosku o wpis roszczeń o zawarcie umowy sprzedaży. Szczególnie w sytuacji, gdy umowę przedwstępną zawierają osoby niedziałające profesjonalnie na rynku nieruchomości, albo w sytuacji, gdy wpłacana jest znaczna kwota zadatku lub zaliczki, albo gdy termin zawarcia umowy sprzedaży jest oddalony w czasie – rekomenduje się zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego dla zwiększenia bezpieczeństwa transakcji.

Potrzebne są: dowody tożsamości stron, dokumenty potwierdzające własność nieruchomości oraz zaświadczenia o niezaleganiu w opłatach od zarządcy/administratora/spółdzielni oraz zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu/nieruchomości. Notariusz bada każdą sytuację indywidualnie i np. w przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia, albo w drodze zasiedzenia, albo sądowego zniesienia współwłasności może poprosić o dodatkowe dokumenty właściwe dla danego przypadku.

Koszt zależy od rodzaju nieruchomości (działka, nieruchomość zabudowana domem czy lokal mieszkalny albo użytkowy), od wartości nieruchomości a także od tego jaka to umowa przedwstępna (np. sprzedaży, darowizny czy zniesienia nieruchomości) i ustalany jest zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości. Notariusz przedstawi dokładną wycenę przed sporządzeniem aktu. Kancelaria Notariusz Małgorzaty Nowosielskiej wysyła do klienta e-mail z wyszczególnieniem wszelkich kosztów związanych z umową przedwstępną oraz umową przyrzeczoną, tak aby klient do razu wiedział jakich kosztów całej transakcji ma się spodziewać. Dopiero po mailowym zaakceptowaniu kosztów obu umów Kancelaria przystępuje do przygotowywania projektu umowy przedwstępnej. Na mailową prośbę Klienta Kancelaria może przesłać projekt umowy przedwstępnej Klientowi po wskazaniu przez Klienta numeru telefonu, na który należy wysyłać hasło do otwarcia pliku z projektem. Projekty aktów notarialnych, które zawierają dane osobowe wrażliwe Kancelaria Notariusz Małgorzaty Nowosielskiej wysyła jedynie zahasłowane.

Tak, płatność dokonywana przy umowie przedwstępnej może mieć charakter zadatku, jak i zaliczki, można też w jednej umowie przedwstępnej część płatności określić jako zadatek a część jako zaliczka  – wszystko to wiąże się z odpowiednimi konsekwencjami prawnymi.
Zadatek i zaliczka to formy zabezpieczenia wykonania umowy, ale mają różne skutki prawne w przypadku jej niewykonania:

Zadatek – /o ile strony inaczej nie ustaliły/ jeśli jedna ze stron nie wywiąże się z umowy:

  • strona, która go dała, traci zadatek,
  • strona, która go otrzymała i nie dotrzymała umowy, musi zwrócić go w podwójnej wysokości.
  • Zadatek pełni więc funkcję odszkodowawczą i dyscyplinującą.

Zaliczka – jest traktowana jako część ceny:

  • w przypadku niewykonania umowy, co do zasady, podlega zwrotowi w takiej samej wysokości,
  • nie niesie za sobą sankcji, jakie wiążą się z zadatkiem.

Jeśli zależy Ci na silniejszym zabezpieczeniu wykonania umowy – wybierz zadatek. Jeśli chcesz mieć większą elastyczność przy ewentualnym rozwiązaniu umowy – rozważ zaliczkę.