Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką – jak bezpiecznie przeprowadzić transakcję.

Sprzedaż mieszkania z wpisaną hipoteką to dziś jedna z najczęstszych transakcji na rynku nieruchomości. Dla wielu osób brzmi jednak jak skomplikowany i ryzykowny proces, pełen formalności i pułapek. Tymczasem w praktyce – jeśli wiesz, jakie dokumenty przygotować, jak wygląda procedura i jakie zapisy powinny znaleźć się w akcie notarialnym – sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką może przebiec całkowicie bezpiecznie i przewidywalnie.

/Uwaga: w artykule zamiennie używam określeń: mieszkanie, lokal, nieruchomość – mając świadomość, że przy głębszej analizie pojęcia te nie są identyczne./

1. Dlaczego mieszkanie z hipoteką to dziś standard na rynku

Są osoby, które traktują kredyt hipoteczny jak coś zupełnie normalnego – element codzienności, z którym po prostu się żyje. Są też tacy, którzy za wszelką cenę chcą unikać zadłużenia. Niezależnie od podejścia, jedno jest dziś faktem: ogromna część mieszkań sprzedawanych na rynku jest obciążona hipoteką.

Z mojej praktyki notarialnej wynika, że mniej więcej co druga nieruchomość pojawiająca się w obrocie ma związek z kredytem – albo po stronie Sprzedającego (istniejąca hipoteka), albo po stronie Kupującego (kredyt na zakup i nowa hipoteka), a czasem po obu stronach jednocześnie.

Ten artykuł kieruję do osób, które:

• chcą sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką i zastanawiają się, czy da się to zrobić „bez bólu”,
• planują kupić mieszkanie z hipoteką i chcą wiedzieć, jak zabezpieczyć swoje interesy.

Pokażę, jak w praktyce wygląda procedura sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką, jakie scenariusze najczęściej występują, jakie dokumenty będą potrzebne i jakie zapisy powinny znaleźć się w akcie notarialnym, żeby cała transakcja była przeprowadzona bezpiecznie, sprawnie i – w miarę możliwości – bez stresujących niespodzianek.

2. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką – cztery podstawowe scenariusze

2.1. Nieruchomość z hipoteką, ale kredyt jest już spłacony

Nieruchomość obciążona jest hipoteką, ale kredyt jest spłacony – w tej sytuacji powołujemy w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży zgodę banku na wykreślenie hipoteki i stawiamy wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki załączając do wniosku zgodę banku.

Nie rekomenduję, aby Sprzedający sam taki wniosek składał przed umową sprzedaży, bo lepiej, by notariusz sprawdził, czy zgoda jest właściwa i w akcie notarialnym pobrał opłatę sądową za wykreślenie hipoteki.

2.2. Hipoteka, kredyt niespłacony, ale do spłaty wystarczy zadatek / środki własne

Nieruchomość obciążona jest hipoteką, kredyt nie jest spłacony, ale kwota do spłaty nie jest znaczna i może być spłacona z zadatku zapłaconego przez Kupujących i/lub środków własnych Sprzedających – w tym przypadku rekomenduję podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego, na podstawie której Kupujący płacą zadatek bezpośrednio na rachunek przeznaczony do spłaty kredytu i która zawiera zobowiązanie Sprzedającego do uzyskania zgody na wykreślenie hipoteki w związku z wygaśnięciem wierzytelności.

Po uzyskaniu takiej zgody podpisywana jest umowa sprzedaży według scenariusza z pkt a) powyżej. W tej opcji warto rozważyć przy umowie przedwstępnej wpis do działu III księgi wieczystej roszczeń na rzecz Kupującego o zawarcie umowy sprzedaży, szczególnie gdy kwota zadatku/zaliczki jest znaczna. W tej opcji również rekomenduję, aby wniosek o wykreślenie hipoteki składał notariusz w umowie sprzedaży.

2.3. Hipoteka „przeniesiona” na inną nieruchomość Sprzedającego

Nieruchomość obciążona jest hipoteką, kredyt nie będzie spłacony, ale kredyt zostanie zabezpieczony na innej nieruchomości Sprzedającego (w innej księdze zostanie wpisana hipoteka), i po takim „przeniesieniu” hipoteki bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości.

W tej – dość rzadko występującej – sytuacji należy zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego, która będzie przewidywała zawarcie umowy sprzedaży po przedłożeniu przez Sprzedającego zgody banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej sprzedawanego lokalu.

Jeśli Kupujący kredytuje nabycie mieszkania w sytuacji opisanej w tym punkcie, powinien skonsultować ze swoim bankiem, czy bank wypłaci kredyt przed wykreśleniem hipoteki z księgi wieczystej mieszkania, czy dopiero po wykreśleniu tej hipoteki, ponieważ wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie wygasła (będzie zabezpieczona na innej nieruchomości), z tego powodu wypłata kredytu może zostać przez bank uzależniona od wykreślenia hipoteki – co należy odpowiednio opisać w umowie sprzedaży.

2.4. Najczęstsza sytuacja: kredyt ma być spłacony z ceny sprzedaży

Nieruchomość obciążona jest hipoteką na zabezpieczenie kredytu, który ma być spłacony z ceny – sytuacja najczęściej występująca i to o tej sytuacji będzie dalsza część artykułu.

3. Sprzedaż mieszkania, z którego kredyt ma być spłacony z ceny

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką zabezpieczającą kredyt, który ma być spłacony z ceny płaconej przez Kupujących, wymaga wprowadzenia do umowy sprzedaży dodatkowych, niżej opisanych zapisów i uzyskania niżej wymienionego dokumentu.

3.1. Dokument z banku kredytującego – co musi zawierać

Przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, poza standardowymi dokumentami / (link do artykułu na www.poznanska23.pl o dokumentach przy sprzedaży mieszkania) tutaj można sprawdzić jakie dokumenty są wymagane/ niezbędny jest dokument uzyskany z banku kredytującego, z którego wynikać będzie:

• wysokość całkowitego zadłużenia Sprzedających wobec banku z tytułu udzielonego kredytu (zadłużenie nie może być wyższe niż wynegocjowana cena nieruchomości),
• rachunek bankowy, na który należy wpłacić część ceny uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości, tytułem spłaty kredytu – najlepiej rachunek techniczny, który służy tylko do spłaty kredytu,
• zobowiązanie banku kredytującego, że po spłacie wszystkich wierzytelności wynikających z kredytu, bank wystawi w określonym terminie pismo wyrażające zgodę na wykreślenie hipoteki wpisanej w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

3.2. Kluczowe zapisy w akcie notarialnym – sposób zapłaty ceny

W akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży należy wprowadzić zapis, że Sprzedający zlecają Kupującym spłatę kredytu, wobec czego zapłata ceny przez Kupujących będzie wyglądała następująco:

• kwota x zł stanowiąca część ceny w wysokości wskazanej w ww. dokumencie banku, zostanie zapłacona przez Kupujących na rachunek bankowy wskazany w dokumencie banku, celem spłaty kredytu,
• kwota y zł stanowiąca pozostałą część ceny na wskazane przez Sprzedających i dla nich prowadzone rachunek bądź rachunki bankowe (i) po połowie w przypadku małżonków (byłych małżonków) albo w proporcji do posiadanych przez współwłaścicieli udziałów w mieszkaniu.

4. Zobowiązania Sprzedających związane ze spłatą kredytu i wykreśleniem hipoteki

Ważne jest, aby w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży zaznaczyć, że:

1. jeśli kwota wpłacona przez Kupujących tytułem części ceny na rachunek wskazany przez bank Sprzedających w celu spłaty kredytu (w naszym przykładzie wskazana w pkt a) nie wystarczy na spłatę wszystkich wierzytelności wynikających z umowy kredytu zabezpieczonej hipoteką wpisaną w księdze wieczystej sprzedawanej nieruchomości, to brakującą kwotę zobowiązują się zapłacić Sprzedający niezwłocznie, ale nie później niż np. 2 dni robocze od uzyskania informacji o tym, że do całkowitej spłaty kredytu niezbędne jest dopłacenie jeszcze bankowi jakiejś należności. Dodatkowa należność (o której Kupujący czy notariusz sporządzający umowę mogą nie wiedzieć) może wynikać np. z przewidzianej w warunkach ogólnych banku prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu czy innych kosztów związanych z wcześniejszą spłatą kredytu. Całkowita spłata wszystkich wierzytelności związanych z kredytem zabezpieczonym hipoteką jest niezbędnym warunkiem do uzyskania od banku zgody na wykreślenie hipoteki Sprzedających z księgi wieczystej mieszkania.
2. Sprzedający zobowiązują się:
   • dopełnić w banku, na rzecz którego wpisana jest hipoteka w księdze wieczystej mieszkania, wszelkich formalności niezbędnych do spłaty kredytu – np. niekiedy wymagane jest poinformowanie banku, że pieniądze znajdujące się na rachunku technicznym przeznaczone są do spłaty kredytu,
   • w terminie wskazanym w umowie kredytowej uzyskać właściwą zgodę banku na wykreślenie z księgi wieczystej mieszkania hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony Sprzedającym w związku z wygaśnięciem wierzytelności – najczęściej bank zastrzega wydanie tego dokumentu w terminie 14 dni od spłaty kredytu,
   • pokryć koszty wykreślenia ww. hipoteki – opłata sądowa w wysokości 100 zł,
   • przekazać Kupującym w określonym (w umowie sprzedaży) terminie ww. zaświadczenie banku wyrażające zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej mieszkania – najczęściej wpisujemy termin na przekazanie 3 dni od uzyskania dokumentu – zgody przez Sprzedających.

5. Sprzedaż mieszkania z kredytem – przebieg procesu krok po kroku

Warto pamiętać, że w przypadku umowy sprzedaży kredytowanego mieszkania:

1. (krok 1) Kupujący nabywają nieruchomość obciążoną hipoteką,
2. (krok 2) Kupujący z ceny spłacają wierzytelność, którą ta hipoteka zabezpiecza,
3. (krok 3) bank – w związku z wygaśnięciem wierzytelności (spłatą zadłużenia) – wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości i zgodę tę przesyła Sprzedającym,
4. (krok 4) Sprzedający ww. zgodę przekazują Kupującym wraz z ww. opłatą sądową,
5. (krok 5) Kupujący składają na właściwym formularzu do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie hipoteki załączając do wniosku ww. zgodę banku i opłacając ww. opłatę sądową za wykreślenie.

6. Dlaczego wykreślenie hipoteki jest tak ważne dla Kupującego

Należy wyjaśnić, że Sprzedający przestają być właścicielami nieruchomości z chwilą zawarcia umowy sprzedaży (podpisania przez strony umowy sprzedaży i notariusza aktu notarialnego obejmującego umowę sprzedaży) i z tą chwilą właścicielami stają się Kupujący. Nie ma znaczenia, czy cena została zapłacona, czy lokal został wydany, bo to moment zawarcia/podpisania umowy sprzedaży decyduje o przejściu własności, a nie jakakolwiek inna okoliczność.

Wykreślenie hipoteki jest dla Kupującego bardzo istotne, bo hipoteka przestaje istnieć z chwilą jej wykreślenia, a nie z chwilą spłaty wierzytelności, którą zabezpiecza. Wpisana w księdze wieczystej hipoteka będzie uniemożliwiała albo co najmniej ograniczała ustanowienie kolejnej hipoteki (np. na zabezpieczenie kredytu Kupującego) albo będzie uniemożliwiała dalszą sprzedaż nieruchomości.

7. Kto może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki i dlaczego nie jest to Sprzedający

A ponieważ zgodnie z art. 626² § 5 Kodeksu postępowania cywilnego, dalej „KPC”:

„Wniosek o wpis może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczyste”

oraz zgodnie z art. 626⁸ § 7 KPC „Wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie.” – to były właściciel nieruchomości, czyli Sprzedający, nie ma już legitymacji do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki i wniosek taki w opisywanej sytuacji złożyć będzie musiał Kupujący jako obecny właściciel nieruchomości.

8. Jak zabezpieczyć przekazanie zgody banku na wykreślenie hipoteki

Ponieważ do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki Kupujący potrzebował będzie zgodę wierzyciela (banku), którą to zgodę bank prześle swojemu klientowi, czyli Sprzedającemu, warto w umowie sprzedaży zabezpieczyć przekazanie tej zgody dla Kupującego od Sprzedającego.

Takim zabezpieczeniem może być np. udzielenie pełnomocnictwa przez Sprzedającego dla Kupującego do uzyskania ww. zgody od banku, w sytuacji gdyby zgoda nie została ona przekazana Kupującemu przez Sprzedającego w założonym w akcie notarialnym terminie, albo można zabezpieczyć wykonanie obowiązku przekazania dokumentu karą umowną.

Podsumowanie – o czym pamiętać przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką często wydaje się „wyższą szkołą jazdy”, ale w rzeczywistości jest to transakcja, którą notariusze obsługują na co dzień. Kluczem nie jest brak hipoteki, tylko dobre zaprojektowanie całego procesu: właściwy dokument z banku, precyzyjne zapisy w akcie notarialnym, jasne zasady zapłaty ceny oraz dopilnowanie zgody na wykreślenie hipoteki i złożenia wniosku do sądu.

Dla Kupującego najważniejsze jest, aby finalnie stać się właścicielem mieszkania bez „starego” kredytu Sprzedającego „wiszącego” w księdze wieczystej. Dla Sprzedającego – żeby kredyt został skutecznie spłacony, hipoteka wykreślona, a cena bezpiecznie trafiła na jego rachunek. To wszystko da się poukładać w jednym akcie – pod warunkiem, że odpowiednio wcześniej zaplanuje się kolejne kroki.

Dlatego jeżeli planujesz sprzedaż lub zakup mieszkania obciążonego hipoteką, warto już na starcie skonsultować się z notariuszem, który:

• przeanalizuje Twoją sytuację,
• sprawdzi, który z opisanych scenariuszy dotyczy Twojej transakcji,
• zaproponuje konkretne rozwiązania i zapisy do umowy.

Dobrze przygotowana umowa sprzedaży z hipoteką nie musi być ani bardziej ryzykowna, ani bardziej stresująca – może być po prostu poprawnie i świadomie przeprowadzoną transakcją, w której wszystkie strony dokładnie wiedzą, co, kiedy i dlaczego się dzieje.

---

Powiązane informacje praktyczne: Sprzedaż nieruchomości