Umowa deweloperska przyjazna dla użytkownika – kluczowe elementy

Nie będę tu streszczać katalogu elementów, które muszą znaleźć się w umowie deweloperskiej. Tę materię w sposób wiążący reguluje art. 35 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (w niniejszym tekście: „Ustawa Deweloperska”). Skoncentruję się na innym zagadnieniu, istotnym z perspektywy dewelopera odpowiedzialnego za sprawny proces sprzedażowy i posprzedażowy: jak zaprojektować treść i układ umowy deweloperskiej, aby była przyjazna dla jej użytkowników, to jest osób, które tę umowę czytają, weryfikują, księgują, finansują albo na jej podstawie dokonują czynności następczych. Celem jest szybkość odnajdywania informacji, minimalizacja ryzyka błędu oraz „bezszwowe” spięcie pracy przede wszystkim działu sprzedaży, księgowości, banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy i banku finansującego nabywcę.

Jakich mamy użytkowników umowy deweloperskiej – czyli kto faktycznie „używa” umowy deweloperskiej i w jakim celu

1. Sprzedawca w dziale sprzedaży dewelopera

Zanim projekt umowy deweloperskiej trafi do Nabywcy, jego treść weryfikuje sprzedawca odpowiedzialny za dana sprzedaż. To ta osoba uzgadniała z Nabywcą konkretny przedmiot umowy: który lokal mieszkalny, miejsce w garażu wielostanowiskowym albo miejsce postojowe naziemne, komórkę lokatorską/schowek, ewentualnie inne elementy w ramach podziału do korzystania oraz ustalała z czego Nabywca zrezygnował.
a) Z punktu widzenia sprzedawcy kluczowe jest, aby opis wszystkich przedmiotów umowy znajdował się w jednym artykule/paragrafie, i to jak najbliżej początku tekstu umowy.
b) Sprzedawcę interesować będzie również czy do poszczególnych przedmiotów umowy deweloperskiej przypisane zostały odpowiednie ceny oraz czy prawidłowo wyliczona została cena całego kontraktu dalej „Cena„. Z punku widzenia tego użytkownika te elementy a także harmonogram płatności poszczególnych transz (najczęściej procenty + odpowiadające im kwoty) znajdować się powinien w tym samym „sąsiedztwie redakcyjnym”. Zapisy dotyczące Ceny potrafią być obszerne, trudno je zmieścić na początku umowy, więc warto na początku umowy wpisać np. w definicjach, gdzie postanowienia dotyczące Ceny się znajdują. Taki układ ogranicza liczbę „przewinięć” tekstu umowy, przyspiesza kontrolę zgodności projektu z ustaleniami i zmniejsza ryzyko pomyłki.

2. Nabywca

Nabywca zaczyna zwykle od lokalizacji: miasto, dzielnica, ulica (jeżeli została nadana), obręb ewidencyjny. Bardziej świadomi Nabywcy weryfikują także status prawny gruntu: czy dla nieruchomości (rozumianej jako ta docelowa) istnieje już księga wieczysta, czy dopiero powstanie (np. po podziale geodezyjnym), co potencjalnie rodzi ryzyka czasowe i organizacyjne.
Z perspektywy Nabywcy w zasięgu pierwszych akapitów powinny być dostępne następujące informacje:

• opis nieruchomości tego co jest (ale bez opisu całej treści księgi wieczystej) i opis na jakiej nieruchomości docelowo wybudowany zostanie budynek interesujący Nabywcę,
• informacje o otoczeniu inwestycji i planowanych budynkach sąsiednich w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego i zadań inwestycyjnych (jeśli istnieją),
• precyzyjny opis przedmiotów umowy (opis budynku, w którym usytuowany będzie wybrany lokal oraz opis lokalu mieszkalnego z prawami związanymi / domu jednorodzinnego) z odniesieniami do załączników graficznych,
• informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym i numer indywidualnego rachunku Nabywcy do wpłat z umowy deweloperskiej.

Nabywcę interesować będą również:

• Cena całego kontraktu jak i poszczególnych jego elementów, harmonogram płatności i indywidualny numer rachunku powierniczego Nabywcy – dla jego wygody informacje te znajdować powinny się w jednym miejscu,
• data odbioru lokalu/domu,
• data przeniesienia własności.

Powyższe elementy należy w treści aktu notarialnego wyróżnić (np. bold’em), aby były łatwe do odnalezienia w razie potrzeby, gdyż realnie zwiększa to „używalność” dokumentu. Pamiętajmy, że umowa deweloperska musi dla swej ważności zawierać elementy określone w art. 35 Ustawy Deweloperskiej (ustawodawca wymienił tam 20 punktów) co powoduje, że są to długie teksty, zazwyczaj pomiędzy 20-40 stron w zależności od objętości i liczby ksiąg wieczystych (które są opisywane) czy ilości zadań inwestycyjnych danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Niektóre zapisy np. związane z Ceną czy odbiorem są wielowątkowe, więc nie można ich wszystkich umieścić na początku, w definicjach umowy deweloperskiej. Dobrą praktyką jest odsyłacz w definicjach w rodzaju: „Cena – znaczenie nadane w art. 4”, „Umowa Przeniesienia Własności – umowa, o której mowa w art. 8 Umowy”, co skraca czas odnalezienia tych informacji.

Należy mieć na uwadze, że bywają nabywcy, którzy są zainteresowani każdym szczegółem, ale większość osób koncentruje się na najważniejszych dla nich kwestiach i ten artykuł na te najczęściej interesujące nabywcę kwestie zwraca uwagę, jako na elementy, które w umowie deweloperskiej trzeba wyróżnić.

3. Osoba z księgowości dewelopera i osoba z obsługi banku prowadzącego rachunek powierniczy

To użytkownicy „po podpisie”. W prowadzonej przeze mnie kancelarii notarialnej już w dniu podpisania umowy deweloperskiej przesyłamy odpis elektroniczny umowy deweloperskiej do księgowości dewelopera bezpiecznym kanałem komunikacji ustalonym z deweloperem, a następnie /za pośrednictwem dewelopera/ dokument trafia do osoby obsługującej mieszkaniowy rachunek powierniczy dla danego przedsięwzięcia.
Na wejściu te osoby muszą bez zwłoki ustalić:

• którego przedsięwzięcia/zadania inwestycyjnego dotyczy umowa (deweloperzy częstokroć realizują równolegle kilka przedsięwzięć, czasem z wieloma zadaniami),
• przedmiot umowy (lokal/prawa związane albo dom jednorodzinny),
• Cenę, harmonogram płatności, indywidualny numer rachunku powierniczego Nabywcy,
• status opłaty rezerwacyjnej (czy była wpłacona i czy wymaga przeksięgowania na rachunek indywidualny).

Podstawowe informacje o przedsięwzięciu i przedmiocie umowy powinny być możliwie blisko początku dokumentu, aby ww. osoby mogły szybko zdefiniować co jest przedmiotem danej umowy deweloperskiej. Związane ze sobą informacje powinny być zlokalizowane blisko siebie, aby ograniczyć czas wyszukiwania i ryzyko błędów. Użytkownicy z tej grupy docenią podpowiedzi na początku aktu, o tym gdzie dane informacje można w treści umowy znaleźć.

4. Doradca kredytowy z banku kredytującego Nabywcę

Doradcę interesują następujące dane, które dla jego wygody powinny być dostępne w możliwe logicznie oznaczonych miejscach:
a) położenie nieruchomości,
b) przedmiot umowy (lokal i prawa związane / dom),
c) Cena wraz z harmonogramem płatności.

5. Notariusz, przygotowujący cesje z umowy deweloperskiej

W praktyce rynkowej najczęściej ta sama kancelaria, która przygotowywała umowę deweloperską, sporządza następnie umowę przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy („Cesja”). Bywa jednak, że z powodu obłożenia kancelarii zlecenie trafia – za zgodą Dewelopera – do kancelarii zewnętrznej. Wtedy układ i stylistyka „obcego” wzorca potrafią utrudnić odnalezienie krytycznych informacji.
Notariusz przygotowujący Cesję będzie poszukiwał wszystkiego, czego wymagali wcześniejsi użytkownicy, a dodatkowo:

• czy Cesja została przewidziana w umowie deweloperskiej i czy istnieje zgoda Dewelopera (bądź czy należy ją uzyskać),
• czy Cedent (zbywający prawa i roszczenia z umowy deweloperskiej) wyraził zgodę na wykreślenie/zmianę roszczeń z umowy deweloperskiej i gdzie jest ta zgoda,
• jakich pełnomocnictw Cesjonariusz (nabywający prawa i roszczenia z umowy deweloperskiej) powinien udzielić Deweloperowi,
• jakie czynności Cesjonariusz powinien podjąć wobec banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy po zawarciu Cesji,
• jakie obowiązki ciążą na Cesjonariuszu względem Dewelopera po Cesji.

Jeżeli te informacje nie są intuicyjnie rozmieszczone i tytułowane czy wyróżnione przygotowanie Cesji będzie wymagało od Notariusza więcej czasu i dłużej Cedent i Cesjonariusz będą oczekiwali na przygotowanie projektu umowy.

---

Rekomendacje redakcyjne i strukturalne na podstawie analizy oczekiwań użytkowników umowy deweloperskiej:

I. Zacznijmy od definicji.

Umowa przyjazna użytkownikowi rozpoczyna się definicjami, w których zwięźle przedstawiamy: (i) nieruchomość, (ii) przedsięwzięcie deweloperskie, (iii) zadania inwestycyjne, (iv) budynki w ramach zadań, (v) przedmiot umowy (lokal mieszkalny z prawami związanymi / miejsce w garażu wielostanowiskowym / miejsce postojowe naziemne / pomieszczenie przynależne / dom jednorodzinny) wraz z odniesieniami do załączników graficznych, (vi) dane mieszkaniowego rachunku powierniczego i numer rachunku indywidualnego Nabywcy. Zakres definicji dostosowujemy do charakteru przedsięwzięcia i potrzeb informacyjnych.

II. Zastąpmy brak spisu treści „kierunkowskazami”.

W aktach notarialnych co do zasady nie stosuje się spisów treści. W praktyce świetnie działają krótkie odesłania w definicjach: np. „Cena – ma znaczenie nadane w art. 4 Umowy”, „Umowa Przeniesienia Własności – umowa, o której mowa w art. 8 Umowy”. Dzięki temu każdy użytkownik wie od razu, gdzie szukać interesującego go fragmentu. Definicje pozostają zwięzłe, a jednocześnie mapują treść.

III. Tytułujmy artykuły/paragrafy.

Każdy artykuł lub paragraf powinien posiadać tytuł, który precyzyjnie zapowiada zawartość. To podstawowy element, który skraca czas wyszukiwania.

IV. Strony w komparycji i spójna terminologia.

Strony umowy szczegółowo wymieniamy w komparycji, po czym definiujemy je jako „Nabywcę” i „Dewelopera” i konsekwentnie używamy tych określeń w całym akcie. Unikamy nadużywania wyróżnień graficznych nazw stron w treści, co poprawia czytelność.

V. Bold dla tego, co rzeczywiście istotne.

Pogrubienia rezerwujemy dla informacji krytycznych z punktu widzenia użytkownika: Ceny, daty odbioru i terminu przeniesienia własności, itp. Powszechna praktyka pogrubiania imion i nazw na początku niemal każdego zdania rozprasza i utrudnia czytanie i rozumienie dokumentu.

Konkluzja

Niniejsza publikacja nie opisuje katalogu elementów wymaganych przez art. 35 Ustawy Deweloperskiej. Punktem ciężkości nie jest tu „co musi być” według Ustawy Deweloperskiej, lecz „jak to ułożyć”, aby użytkownicy umowy deweloperskiej błyskawicznie docierali do informacji, których faktycznie potrzebują. Analiza pięciu grup użytkowników prowadzi do wniosku, że przyjazna umowa to taka, która na początku zawiera definicje porządkujące. Dalej powinna pracować struktura: tytułowane artykuły/paragrafy, logiczne sąsiedztwo poszczególnych niezbędnych elementów oraz czytelne odesłania („kierunkowskazy”) w definicjach.

Tak zaprojektowany akt notarialny skraca czas pracy Sprzedawcy, ułatwia Nabywcy weryfikację kluczowych informacji, porządkuje zadania księgowości, banku prowadzącego rachunek powierniczy, banku finansującego Nabywcę oraz przyspiesza przygotowanie Cesji przez notariusza. Efekt biznesowy po stronie dewelopera jest mierzalny: mniej pytań, mniej błędów, szybszy obieg i niższy koszt obsługi przedsięwzięcia.

---

Tabela – kto czego szuka w umowie deweloperskiej

Użytkownik	Jakich elementów w umowie deweloperskiej poszukuje
Sprzedawca w dziale sprzedaży dewelopera	Opis wszystkich przedmiotów umowy w jednym miejscu; Cena + rozbicie na elementy; harmonogram płatności obok Ceny.
Nabywca	Lokalizacja (miasto, dzielnica, ulica, obręb); status księgi wieczystej/nieruchomości; otoczenie inwestycji; opis przedmiotów umowy; Cena, harmonogram, indywidualny rachunek powierniczy; wyróżnione data odbioru i data przeniesienia własności.
Księgowość dewelopera / obsługa rachunku powierniczego	Identyfikacja przedsięwzięcia i zadania inwestycyjnego; przedmiotów umowy; Cena, harmonogram, indywidualny rachunek; status opłaty rezerwacyjnej.
Doradca kredytowy banku	Położenie nieruchomości; przedmioty umowy; Cena + harmonogram w oznaczonych segmentach.
Notariusz przygotowujący Cesję	Wszystko powyższe + informacja o przewidzeniu Cesji i zgodzie Dewelopera; wykreślenie/zmiana roszczeń; wymagane pełnomocnictwa; obowiązki Cesjonariusza względem Dewelopera i banku po Cesji.

---

Powiązane informacje praktyczne: Sprzedaż nieruchomości