Umowa przedwstępna u notariusza – dlaczego daje realną przewagę w transakcji?

Podpisanie umowy przedwstępnej to ważny moment w procesie zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Dla wielu stron to tylko formalność – dokument w PDF-ie, podpisany na szybko, by „zaklepać” transakcję. Ale kiedy w grę wchodzą wysokie zadatki, ryzyko zmiany decyzji lub nieruchomość z niejasnym stanem prawnym – zwykła forma pisemna może nie wystarczyć. Umowa przedwstępna u notariusza w formie aktu notarialnego nie jest obowiązkowa, ale często okazuje się najrozsądniejszym wyborem. Nie tylko zabezpiecza interesy stron, ale też realnie wpływa na to, czy transakcja zostanie doprowadzona do końca – i czy pieniądze nie przepadną po drodze. W tym artykule pokazujemy, dlaczego akt notarialny może przesądzić o sukcesie (albo porażce) całej transakcji.

Kiedy pojawia się temat umowy przedwstępnej przy zakupie/sprzedaży nieruchomości?

Umowa sprzedaży nieruchomości (np. lokalu czy gruntu) czasami musi być poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej. Może to być powodowane koniecznością przygotowania nieruchomości do sprzedaży przez sprzedającego (np. wydzielenie geodezyjne działki, uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, uzyskanie dokumentów niezbędnych do umowy sprzedaży) czy koniecznością uzyskania przez kupującego kredytu na zakup nieruchomości.

Umowa przedwstępna dla swej ważności nie wymaga formy aktu notarialnego, może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, ale z wielu względów warto powierzyć jej sporządzenie notariuszowi.

Udział notariusza już na etapie umowy przedwstępnej zwiększa bezpieczeństwo transakcji i pozwala stronom właściwie przygotować się do przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Rola notariusza przy umowie przedwstępnej

Przygotowując umowę przedwstępną notariusz bada stan prawny nieruchomości, w szczególności wpisy w księdze wieczystej oraz dokumenty na podstawie których wpisy te nastąpiły, sprawdza jakie jest przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego i jakie wpisy widnieją w dokumentach geodezyjnych. W konsekwencji tych badań notariusz ustala czy ze sprzedażą nieruchomości wiążą się ograniczenia wynikające np. z ustawowego, czy umownego prawa pierwokupu, czy przy sprzedaży danej nieruchomości sprzedający nie powinien sprzedać też udziału w drodze dojazdowej lub terenach wewnątrzosiedlowych, albo czy nie należy ustanowić właściwych służebności, wykreślić nieaktualnych wpisów z ksiąg wieczystych itp. W umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego notariusz wypisuje dokumenty niezbędne do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Dostrzeżenie ewentualnych rozbieżności, nieścisłości czy braków w dokumentach już na etapie zawierania umowy przedwstępnej pozwala na ich naprawienie przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży.
Gdy strony umowy mają wiedzę, jakie dokumenty będą wymagane do umowy sprzedaży oraz czy np. ze względu na pierwokup niezbędna będzie warunkowa umowa sprzedaży – mogą prawidłowo zaplanować termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Od 18.12.2021 r. notariusz sprawdza czy wobec sprzedającego nie ogłoszono upadłości i w konsekwencji czy sprzedający może dysponować swoim majątkiem. Zdarzyć może się, że notariusz dojdzie do wniosku, że istnieją trwałe przeszkody do zawarcia umowy sprzedaży, które mogą być usuwalne albo nie.

Gdy notariusz przygotowuje umowę przedwstępną wszystkie ww. informacje kupujący otrzymuje już na tym etapie i z punktu widzenia kupującego warto taką wiedzę mieć przed zapłaceniem zadatku i/lub zaliczki, a nie dopiero po ich zapłaceniu przed zawarciem umowy sprzedaży.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje większą pewność, iż przyrzeczona umowa sprzedaży dojdzie do skutku i żadna ze stron się nie wycofa.

Umowa przedwstępna u notariusza – zabezpieczenie w momencie problemów przy nabyciu nieruchomości

Przy po zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, gdy jedna ze stron odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może wyegzekwować zawarcie umowy przyrzeczonej przed sądem.

Dla kupującego taka możliwość będzie istotna, gdy przekaże sprzedającemu zadatek i/lub zaliczkę o znacznej wysokości, a sprzedający nie będzie miał środków na ich zwrot i (z jakiegoś powodu) nie będzie chciał zawrzeć umowy sprzedaży. Ponadto kupujący, mając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego zyskuje pewność, że bez jego zgody sprzedający nie podwyższy ceny, nie sprzeda nieruchomości innemu nabywcy, który tę wyższą cenę zaproponuje. Jest to szczególnie istotne w obecnym okresie szybkiego wzrostu cen nieruchomości.

Z kolei sprzedający może być zainteresowany, aby „przymusić” kupującego do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, gdy poniósł spore koszty związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. koszty postępowania związanego z podziałem działek, odrolnieniem nieruchomości, doprowadzeniem mediów, prowizji pośrednika czy wynagrodzenia prawnika), gdy poświęcił na te działania sporo czasu, a w międzyczasie np. wartość nieruchomości spadła. Pozostawienie sobie przez sprzedającego zadatku w sytuacji, gdy kupujący nie będzie chciał zawrzeć umowy sprzedaży, a umowa przedwstępna zawarta będzie w formie pisemnej, nie zrekompensuje sprzedającemu poniesionych ww. wydatków i poświęconego czasu. W takiej sytuacji sprzedający może być zainteresowany, aby sąd nakazał przeniesienie własności na kupującego na warunkach wskazanych w umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

Takiej możliwości nie ma, gdy strony zawrą umowę w innej formie niż akt notarialny.

Znaczenie umieszczenia roszczenia kupującego do zawarcia umowy sprzedaży w księdze wieczystej

Możliwość ujawnienia roszczenia kupującego o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Już samo złożenie wniosku przez notariusza czy jedną ze stron po zawarciu umowy przedwstępnej o ujawnienie w dziale III księgi wieczystej roszczeń kupującego o zawarcie umowy sprzedaży powoduje, iż nikt nie może powoływać się, że nie wiedział o zawarciu umowy przedwstępnej dotyczącej danej nieruchomości (skutek erga omnes). Ujawnienie roszczeń kupującego w dziale III księgi wieczystej nie jest możliwe przy zawarciu umowy przedwstępnej w formie zwykłej pisemnej czy w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Podsumowując, stwierdzić można, iż umowa przedwstępna sprzedaży z udziałem notariusza jest korzystnym rozwiązaniem dla obu stron i znacznie zwiększa bezpieczeństwo transakcji i szanse na zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Korzyści z zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza dla kupującego i sprzedającego

Z punktu widzenia Kupującego szczególnie warto, gdy:

• jest to tzw. sprzedaż bezpośrednia, czyli transakcja bez obsługi agencji nieruchomości,
• ma wpłacić zadatek i/lub zaliczkę o dużej wartości,
• chciałby przed zapłaceniem zadatku i/lub zaliczki znać stan prawny nieruchomości i status sprzedającego,
• termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jest dość odległy,
• obawia się, że ceny nieruchomości mogą wzrosnąć,
• nie zna dobrze Sprzedającego,
• nie zajmuje się profesjonalnie nabywaniem nieruchomości.

Z punktu widzenia Sprzedającego szczególnie warto, gdy:

• jest to tzw. sprzedaż bezpośrednia, czyli transakcja bez obsługi agencji nieruchomości,
• termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jest dość odległy,
• zastanawia się, czy ceny nieruchomości nie są już przeszacowane i czy w niedługiej perspektywie czasowej ceny nie będą spadać,
• nie zajmuje się profesjonalnie zbywaniem nieruchomości.

Podsumowując

Dla wielu osób zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza wydaje się „na wyrost”. Ale w praktyce to właśnie ta decyzja może zdecydować o tym, czy zrealizujesz swoje cele, czy zostaniesz z problemem – prawnym, finansowym, a czasem osobistym.

Niezależnie od tego, czy jesteś kupującym, czy sprzedającym – jeśli w grę wchodzi wysoka kwota, długi termin realizacji lub brak zaufania między stronami – forma aktu notarialnego może być Twoim najlepszym zabezpieczeniem. W transakcjach z nieruchomościami przewaga często leży w szczegółach – i w dobrze sporządzonej umowie.

_____________________

Powiązana z artykułem czynność notarialna – umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości