Wykreślenie roszczeń nabywcy wynikających z umowy deweloperskiej – jak to zrobić z zabezpieczeniem praw nabywcy i dewelopera?

Umowa deweloperska (dalej: „UD”) jest podstawowym instrumentem prawnym służącym zabezpieczeniu nabywcy na etapie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Zabezpieczenie to materializuje się między innymi poprzez wpis roszczeń nabywcy do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie. Z perspektywy praktyki obrotu jest to rozwiązanie niezbędne, ponieważ zapewnia nabywcy ochronę w relacji z deweloperem oraz w relacji do osób trzecich.

Jednocześnie jednak ten sam mechanizm – jeśli nie zostanie właściwie „zaprojektowany” w UD – może prowadzić do sytuacji, w której roszczenia pozostają ujawnione w księdze wieczystej mimo ustania stosunku prawnego pomiędzy stronami. W praktyce oznacza to ryzyko „blokowania” lokalu, utrudnionej kontynuacji sprzedaży i spadku płynności obrotu w ramach przedsięwzięcia.

Dlatego w dobrze skonstruowanej UD trzeba zbalansować dwa cele, które nie są sprzeczne, ale wymagają świadomego uregulowania:

• z jednej strony: zabezpieczyć nabywcę poprzez wpis roszczeń do księgi wieczystej i zadbać, aby roszczenia te nie mogły zostać wykreślone w sposób niekontrolowany (tj. bez podstawy i bez zapewnienia ochrony interesu nabywcy),
• z drugiej strony: zabezpieczyć dewelopera poprzez zapewnienie mu szybkiej i skutecznej możliwości wykreślenia roszczeń, jeżeli jest to uzasadnione, tak aby lokal mógł wrócić do obrotu (np. po odstąpieniu, rozwiązaniu umowy albo cesji).

Warto też jasno podkreślić perspektywę, która w praktyce notarialnej ma fundamentalne znaczenie: /mówiąc kolokwialnie/ akt notarialny nie jest salą sądową, w której jedna strona ma „wygrać” kosztem drugiej. W akcie notarialnym należy szukać rozwiązań akceptowanych przez obie strony, tak aby ryzyka zostały racjonalnie rozłożone, a przyjęty model był możliwy do wykonania w realiach inwestycji, z zastrzeżeniem postanowień Ustawy Deweloperskiej. Innymi słowy: tam, gdzie to możliwe, warto projektować mechanizmy w duchu win – win.

Poniżej przedstawiam analizę rozwiązań stosowanych w praktyce i ocenę ich bezpieczeństwa – przy założeniu, że merytoryczna ochrona nabywcy i wykonalność interesu dewelopera powinny iść w parze, oczywiście z zastrzeżeniem ograniczeń wynikających z Ustawy Deweloperskiej.

Podstawa wpisu roszczeń nabywcy do księgi wieczystej

Umowa deweloperska (dalej: „UD”) oraz inne umowy zobowiązujące, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 (dalej „UZ”, a łącznie: „UD/UZ”), stanowią podstawę wpisu do księgi wieczystej, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie (lub zadanie inwestycyjne), roszczeń nabywcy, o których mowa w art. 38 ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „Ustawa deweloperska”).

Zgodnie z art. 38 ust. 3 Ustawy deweloperskiej do wpisu ww. roszczeń nie stosuje się przepisu art. 19 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2023 r. poz. 1984). Oznacza to, że – inaczej niż w wielu innych przypadkach (np. umowy przedwstępnej) – roszczeń nabywcy z UD/UZ nie można po upływie roku od dnia wpisu wykreślić na jednostronne żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie.

Dalej w tekście, ilekroć omawiam „UD”, odnosi się to również do „UZ”.

Konsekwencją powyższego jest to, że roszczenie nabywcy wynikające z UD co do zasady może zostać wykreślone z księgi wieczystej prowadzonej dla przedsięwzięcia deweloperskiego jedynie za zgodą nabywcy, udzieloną w formie co najmniej pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Co do zasady roszczenie to nie może zostać wykreślone na wniosek samego dewelopera bez zgody nabywcy.

W dniu zawarcia UD notariusz składa do księgi wieczystej prowadzonej dla przedsięwzięcia deweloperskiego wniosek o wpis roszczeń nabywcy. W większości przypadków w wykonaniu UD zawierana jest umowa przenosząca własność lokalu i w takiej sytuacji nabywca w umowie przenoszącej składa wniosek o wykreślenie swojego roszczenia.

Kiedy roszczenia pozostają w księdze wieczystej mimo ustania UD

Niniejszy artykuł dotyczy sytuacji, gdy w wykonaniu danej UD nie zostaje zawarta umowa przenosząca własność lokalu albo nie zostaje zawarta z nabywcą, który UD podpisywał, a w księdze wieczystej prowadzonej dla przedsięwzięcia deweloperskiego (lub zadania inwestycyjnego) pozostają ujawnione roszczenia nabywcy.

W artykule analizuję:

• w jakich sytuacjach roszczenie nabywcy może pozostać ujawnione w księdze wieczystej mimo ustania stosunku prawnego wynikającego z UD,
• jakie rozwiązania (zapisy w UD) dotyczące planowanego wykreślenia roszczeń funkcjonują w obrocie,
• które rozwiązanie jest najbezpieczniejsze jednocześnie dla nabywcy oraz dla dewelopera.

Sytuacje wymagające zgody nabywcy na wykreślenie roszczeń

Zgoda nabywcy na wykreślenie roszczeń z UD (w formie co najmniej pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym) będzie deweloperowi potrzebna w szczególności w razie:

1. odstąpienia od UD przez nabywcę,
2. odstąpienia od UD przez dewelopera,
3. rozwiązania UD,
4. cesji (przeniesienia wierzytelności nabywcy z UD na inną osobę).

W każdej z powyższych sytuacji, aby deweloper mógł zawrzeć kolejną UD dotyczącą tego samego lokalu albo przenieść własność na cesjonariusza – musi zostać złożony wniosek obejmujący zgodę na wykreślenie roszczeń pierwotnego nabywcy (w formie co najmniej z podpisem notarialnie poświadczonym).

1. Odstąpienie od UD przez nabywcę

Art. 43 ust. 1 Ustawy deweloperskiej wymienia 12 sytuacji, w których nabywca ma prawo odstąpić od UD – są to ustawowe prawa odstąpienia, których w UD nie można zmienić ani ograniczyć. Możliwe jest natomiast wprowadzenie dodatkowych praw odstąpienia dla nabywcy, np. prawa odstąpienia w razie nieuzyskania kredytu w określonym terminie.

Zgodnie z art. 45 ust. 1 Ustawy deweloperskiej oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od UD jest skuteczne, jeżeli:

• zawiera zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej odpowiednich roszczeń oraz
• jest złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

W UD spotyka się również postanowienia, że w przypadku odstąpienia od UD przez nabywcę zwrot środków wpłaconych przez nabywcę następuje po złożeniu właściwego wniosku o wykreślenie roszczeń. Taki zapis oznacza przerzucenie „ciężaru” przygotowania i złożenia wniosku na nabywcę, a równocześnie ogranicza kontrolę dewelopera co do poprawności zgody i wniosku.

Perspektywa stron:

• dla nabywcy ważne jest, aby przygotowanie zgody było sprawne, szybkie i możliwie niekosztowne,
• dla dewelopera ważne jest, aby przed zwrotem środków dysponować zgodą prawidłową co do treści i formy.

2. Odstąpienie od UD przez dewelopera

Art. 43 ust. 7 i 8 Ustawy deweloperskiej wymieniają trzy sytuacje, w których od UD może odstąpić deweloper, tj. w przypadku:

1. niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonych w UD,
2. niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
3. niestawienia się nabywcy do podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa wynikające z UD.

Zgodnie z art. 45 ust. 2 Ustawy deweloperskiej w przypadku odstąpienia od UD przez dewelopera na podstawie art. 43 ust. 7 lub 8 nabywca jest obowiązany wyrazić zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej odpowiednich roszczeń, o których mowa w art. 38 ust. 2.

W praktyce mojej kancelarii przypadki odstąpienia przez dewelopera występują rzadko, najczęściej wtedy, gdy nabywca nie płaci ceny w terminie lub wysokości określonych w UD oraz gdy przez długi czas brak jest z nim kontaktu.

Perspektywa stron:

• dla dewelopera ważne jest, aby dysponować zgodą przygotowaną wcześniej (na etapie UD), o właściwej treści i formie,
• dla nabywcy ważne jest, aby zgoda udzielona na etapie UD mogła zostać wykorzystana przez dewelopera wyłącznie w razie ziszczenia przesłanek ustawowych odstąpienia przez dewelopera.

3. Rozwiązanie UD

Ustawa deweloperska przewiduje rozwiązanie UD, tj. zawarcie umowy, na mocy której deweloper i nabywca doprowadzają do ustania obowiązywania UD. Rozwiązanie UD jest umową zawieraną wspólnie przez dewelopera i nabywcę w formie aktu notarialnego. Elementem tego aktu powinien być wniosek o wykreślenie roszczeń nabywcy z ksiąg wieczystych przedsięwzięcia deweloperskiego.

4. Cesja – przeniesienie wierzytelności z UD na inną osobę

Do zawarcia umowy cesji pomiędzy dotychczasowym i nowym nabywcą – zgodnie z kodeksem cywilnym – wymagana jest zgoda dewelopera. Umowa przeniesienia wierzytelności nabywcy z UD na inną osobę zgodnie z art. 40 ust. 1 Ustawy deweloperskiej musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa ta może mieć charakter:

• trójstronny (cedent, cesjonariusz oraz przedstawiciel/pełnomocnik dewelopera), albo
• dwustronny (cedent i cesjonariusz), przy czym zgoda dewelopera jest udzielana w osobnym dokumencie stanowiącym załącznik.

Akt notarialny obejmujący cesję powinien zawierać wniosek o zmianę roszczeń wynikających z danej UD poprzez zmianę danych nabywcy z cedenta na cesjonariusza.

Ryzyko przy zmianach ksiąg wieczystych w toku inwestycji

Zawarcie umowy rozwiązującej UD i złożenie wniosku o wykreślenie roszczeń lub zawarcie umowy cesji i złożenie wniosku o zmianę roszczeń – w większości sytuacji „zamyka” temat ujawnionych roszczeń.

Może się jednak zdarzyć w przedsięwzięciach wielozadaniowych, że pomiędzy zawarciem UD a jej rozwiązaniem/cesją złożony zostanie wniosek o odłączenie działki/działek do innych ksiąg wieczystych. Jeżeli przed zawarciem rozwiązania/cesji wniosek taki nie zostanie wykonany przez sąd, w dacie czynności nie będzie wiadomo:

• czy roszczenia byłego/pierwotnego nabywcy zostaną przeniesione do nowo założonej księgi wieczystej (praktyka bywa różna),
• pod jakim numerem wpisu zostaną ujawnione.

Skutki dla stron:

• dla dewelopera ważne jest posiadanie zgody na wykreślenie roszczeń na wypadek ujawnienia ich w nowej księdze,
• dla byłego nabywcy ważne jest, aby po podpisaniu rozwiązania/cesji nie być angażowanym do dalszych działań.

Jak można zabezpieczyć powyższe sytuacje?

Jako notariusz spotkałam się z następującymi rozwiązaniami:

1. Pełnomocnictwo dla dewelopera do wykreślenia roszczeń zawarte w treści UD
   Rozwiązanie proste i tanie, zwykle nie budzi sprzeciwu nabywcy, jednak część referendarzy wskazuje, że pełnomocnictwo bywa udzielane „pod warunkiem” zaistnienia przesłanek odstąpienia/rozwiązania/cesji, a sąd wieczystoksięgowy nie ma kognicji do badania czy te zaistniała któraś z przesłanek – co skutkuje przypadkami nieuznawania takich pełnomocnictw.
2. Zgoda na wykreślenie roszczeń udzielona w dacie UD w osobnym dokumencie
   Udzielana po UD, w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, przechowywana przez dewelopera. Treściowo jest bezwarunkowa, natomiast z UD wynika, kiedy deweloper może jej użyć. Część nabywców akceptuje to rozwiązanie, ale są i tacy, którzy aż takiego zaufania do dewelopera nie mają, aby w dacie UD podpisać i przekazać mu bezwarunkową zgodę na wykreślenie roszczeń.
3. Zobowiązanie nabywcy w UD do udzielenia zgody w przyszłości (najczęściej pod karą umowną)
   Z UD wynika, że po zaistnieniu określonych okoliczności /najczęściej odstąpienie/ nabywca uda się do notariusza, udzieli zgody i upoważni dewelopera do odbioru dokumentu; w razie braku działania – kara umowna.
4. Zgoda na wykreślenie roszczeń złożona do depozytu notarialnego
   Model zakłada, że niezwłocznie po zawarciu UD nabywca udziela bezwarunkowej zgody (z podpisem notarialnie poświadczonym) na wykreślenie roszczeń i podpisuje protokół złożenia zgody do depozytu notariusza, przed którym zawarł UD. Z protokołu powinno wynikać, że notariusz wyda zgodę deweloperowi jedynie po okazaniu dokumentu we właściwej formie potwierdzającego:
   (i) odstąpienie od UD przez jedną ze stron, albo
   (ii) rozwiązanie UD, albo
   (iii) cesję wierzytelności z UD.

Które z powyższych wybrać jako rozwiązanie win–win

• Nie jest to rozwiązanie nr 1, ponieważ może okazać się nieskuteczne (ryzyko nieuznania przez sąd wieczystoksięgowy), a ponadto UOKiK nie popiera takich rozwiązań w UD.
• Nie jest to rozwiązanie nr 2, ponieważ nie chroni interesu nabywcy.
• Nie jest to rozwiązanie nr 3, ponieważ bywa ryzykowne dla dewelopera, zwłaszcza w razie konfliktu nabywca – deweloper, który pojawić może się w przypadkach odstąpienia którejś ze stron od umowy. Notariusz nie znający inwestycji (aktualnych numerów ksiąg wieczystych) może sporządzić niekompletną zgodę (nie obejmującą wszystkich ksiąg wieczystych). Nabywca może nie chcieć ponosić kosztów czynności i nie będzie skłonny do działania.

Rozwiązaniem preferowanym przez prowadzoną przeze mnie kancelarię jest rozwiązanie nr 4, gdyż:

• zabezpieczony jest nabywca – dokument zgody pozostaje pod kontrolą notariusza i może zostać wydany deweloperowi tylko w sytuacjach wskazanych w protokole depozytu,
• zabezpieczony jest deweloper – w razie odstąpienia/rozwiązania/cesji oraz pozostawienia roszczeń w którejkolwiek księdze wieczystej, deweloper może uzyskać dokument pozwalający wykreślić roszczenia byłego/pierwotnego nabywcy i przywrócić lokal do obrotu,
• rozwiązanie to nie budzi wątpliwości sądu wieczystoksięgowego ani UOKiK.

Dobrą praktyką – realizowaną w interesie obu stron UD – jest, aby zgoda była przygotowana i poświadczana przez kancelarię notarialną obsługującą dane przedsięwzięcie. Również protokół depozytu powinien być podpisywany w takiej kancelarii; wówczas koszty poświadczenia i depozytu, które co do zasady powinny obciążać po połowie każdą ze stron, zazwyczaj mają charakter preferencyjny.

Zakończenie

Mechanizm wpisu roszczeń nabywcy do księgi wieczystej jest jednym z najważniejszych filarów ochrony praw nabywcy w ramach UD. Nie można go traktować jako „formalności” – przeciwnie, wymaga świadomego uregulowania również na wypadek sytuacji, w których do przeniesienia własności nie dojdzie, albo dojdzie do zmiany osoby nabywcy. Kluczowe jest więc, aby już na etapie konstruowania UD przewidzieć rozwiązanie, które:

• zabezpiecza nabywcę poprzez wpis roszczeń do księgi wieczystej oraz autentyczną kontrolę nad tym, by roszczenia nie zostały wykreślone w sposób niekontrolowany,
• zabezpiecza dewelopera poprzez zapewnienie mu narzędzia do wykreślenia roszczeń w sytuacjach, w których jest to uzasadnione i potrzebne do tego, aby lokal mógł wrócić do obrotu.

W praktyce obrotu to właśnie brak „domknięcia” tematu wykreślenia roszczeń jest jedną z najczęstszych przyczyn problemów operacyjnych po odstąpieniach, rozwiązaniach UD czy cesjach, zwłaszcza w inwestycjach wielozadaniowych oraz przy zmianach ksiąg wieczystych w toku realizacji przedsięwzięcia.

Jednocześnie należy pamiętać o tym, że akt notarialny nie jest areną sporu. Nie chodzi o to, aby jedna strona zabezpieczyła się maksymalnie kosztem drugiej. Rolą dobrze przygotowanej dokumentacji jest takie ukształtowanie mechanizmu, aby był wykonalny, odporny na konflikt i akceptowalny dla obu stron, a więc – w sensie praktycznym – był rozwiązaniem win – win.

W przedstawionych wariantach to właśnie model oparty o zgodę na wykreślenie roszczeń złożoną do depozytu notarialnego najlepiej spełnia oba cele: utrzymuje ochronę nabywcy poprzez kontrolę wydania dokumentu, a jednocześnie daje deweloperowi sprawne narzędzie do oczyszczenia księgi wieczystej w sytuacjach, w których jest to prawnie i faktycznie uzasadnione.

Jeśli jesteś zainteresowany, jak taki depozyt powinien wyglądać i jak w takiej sytuacji kształtują się koszty, skontaktuj się z Kancelarią Notarialną Małgorzata Nowosielska, kancelaria@poznanska23.pl / + 48 504-139-015.

---

Powiązana specjalizacja: Sprzedaż Nieruchomości Rynek Pierwotny