Nowe zasady wydawania warunków zabudowy od 2026 roku

Z dniem 7 maja 2025 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydłużająca termin na wprowadzanie i obowiązywanie planów ogólnych z dnia 1 stycznia 2026 r. na dzień 30 czerwca 2026 roku. Do dnia 30 czerwca 2026 roku gminy mają czas na przyjęcie planów ogólnych gmin – nowego narzędzia planistycznego, co może mieć istotne znaczenie dla osób planujących budowę na gruntach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Brak planów ogólnych po 30 czerwca 2026 roku uniemożliwi wydanie warunków zabudowy, to oznacza również brak możliwości uzyskania pozwolenia na budowę. Z tego względu warto jak najszybciej wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, aby móc ją uzyskać na dotychczasowych zasadach.

Czym są warunki zabudowy i kiedy trzeba o nie wystąpić?

Warunki zabudowy wydawane są w formie decyzji i określają możliwości oraz zasady wzniesienia obiektu budowlanego na działce, która położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzje o warunkach zabudowy są wydane obecnie na czas nieoznaczony.

Kiedy potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy działki?

O decyzję o warunkach zabudowy (decyzja WZ) powinieneś wystąpić, jeżeli nieruchomość, którą jesteś zainteresowany, położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a chcesz na tej nieruchomości, na przykład:

• zbudować, rozbudować lub nadbudować budynek (np. mieszkalny jednorodzinny, rekreacyjny) lub inny obiekt budowlany,
• zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
• wykonać inne roboty budowlane, które powodują zmianę zagospodarowania terenu.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest konieczne, aby np. uzyskać pozwolenie na budowę.

Jak wygląda uzyskanie warunków zabudowy obecnie?

Podstawowym elementem dla uzyskania decyzji o warunkach zabudowy jest zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, to jest co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ponadto działka, na której planujesz budowę powinna być położona na obszarze uzupełnienia zabudowy (warunek ten nie ma jednak zastosowania do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie). Pozostałe warunki, jakie obecnie trzeba spełnić, aby uzyskać decyzję WZ:

• teren ma dostęp do drogi publicznej,
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym,
• inne przewidziane w przypisach.

Jakie warunki trzeba będzie spełnić, aby uzyskać warunki zabudowy po 01 stycznia 2026 roku?

Do dnia 30 czerwca 2026 roku gminy mają czas na przyjęcie planów ogólnych gmin po tym dniu decyzja WZ będzie mogła zostać wydana tylko w sytuacji, gdy w gminie, w której planowana jest inwestycja, został uchwalony plan ogólny. Z pewnością jednak nie wszystkie gminy zdążą uchwalić plany ogólne w tym terminie, co może skutkować tym, że wraz z początkiem lipca 2026 roku w wielu gminach w Polsce nowe inwestycje będą mogły powstawać wyłącznie na terenach, na których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Plan ogólny to nowy dokument planistyczny, który zastąpi dotychczas istniejące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin (studium). Dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stracą moc prawną 30 czerwca 2026 r.

Plan ogólny będzie dzielił gminę na strefy planistyczne, a także określał gminne standardy urbanistyczne. Plan ogólny może obejmować także obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). Zgodnie z nowymi przepisami wydawanie decyzji o warunkach zabudowy będzie ograniczone jedynie do obszarów uzupełnienia zabudowy.

Uwaga! Gmina nie ma obowiązku wyznaczenia w planie ogólnym obszarów uzupełnienia zabudowy. Jeśli zatem gmina nie obejmie interesującej Ciebie nieruchomości w planie ogólnym OUZ, to nie będziesz mógł uzyskać decyzji o warunkach zabudowy.

Przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy nadal obowiązywać będzie tzw. zasada dobrego sąsiedztwa tzn. wymóg kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Decyzja WZ będzie wydawana na czas określony 5 lat od dnia jej uprawomocnienia, a nie jak dotychczas na czas nieoznaczony.

Co z decyzjami o warunkach zabudowy wydanymi przed 31 grudnia 2025 roku?

Decyzje WZ, które staną się prawomocne do końca 2025 r., będą ważne bezterminowo. Prawomocne oznacza, że taka decyzja jest ostateczna i nie można zaskarżyć jej do sądu.

Decydująca będzie zatem nie tyle data wydania decyzji, ale data jej uprawomocnienia. Wnioski o wydanie decyzji WZ na podstawie obecnych przepisów należy więc składać z odpowiednim wyprzedzeniem, aby utrzymać „bezterminowość” decyzji WZ.

Uchwalenie planu ogólnego nie będzie miało wpływu na ważność dotychczas wydanych decyzji WZ. Decyzje bezterminowe, wydane w obecnym trybie, wygasną w przypadku uchwalenia planu miejscowego dla terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy.

Jak się przygotować do zmiany przepisów, aby nie stracić możliwości otrzymania decyzji o warunkach zabudowy?

Zgodnie z przepisami przejściowymi, postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wszczęte do 31 grudnia 2025 r., toczyć się będą według dotychczasowych przepisów, warto złożyć wniosek o wydanie decyzji WZ jeszcze w 2025 roku i skorzystać z obecnej procedury.

Wnioski złożone po 31 grudnia 2025 roku będą rozpatrywane już na nowych zasadach.

Uwaga! Gmina może uchwalić plan ogólny jeszcze przed 30 czerwca 2026 roku. Warto więc jak najszybciej wystąpić o warunki zabudowy, korzystając jeszcze ze „starych zasad”. Jeżeli uzyskasz warunki zabudowy przed uchwaleniem planu ogólnego, to będziesz mógł zabudować nieruchomość na obecnych zasadach.

W przypadku gdy gmina nie uchwali planu ogólnego do 30 czerwca 2026 r., aby uzyskać decyzję WZ, trzeba będzie poczekać na jego uchwalenie, przy czym nawet uchwalenie planu ogólnego może nie wystarczyć do uzyskania decyzji WZ, gdyż w samym planie powinny zostać ustalone jeszcze OUZ, na których będzie możliwa realizacja Twojej inwestycji.

Podsumowanie

Nowe przepisy wprowadzają istotne zmiany w procedurze ubiegania się wydanie decyzji WZ. Z uwagi na to, iż uzyskanie decyzji WZ po zmianie przepisów będzie trudniejsze, a w niektórych przypadkach nawet niemożliwe (np. nieustalenie planu ogólnego gminy czy niewyznaczenie OUZ), a sama decyzja WZ będzie miała charakter terminowy, warto rozważyć wystąpienie o wydanie decyzji WZ jeszcze w roku 2025. W przypadku gdy gmina rozpoczęła już prace nad uchwaleniem planu ogólnego – wniosek o WZ najlepiej zgłosić jak najszybciej, aby decyzja WZ uprawomocniła się przed jego uchwaleniem. Jeżeli nie jest to możliwe, warto wnieść o wyznaczenie w planie ogólnym OUZ korzystnych dla działki, którą jesteś zainteresowany.

__________________________

Powiązana czynność notarialna – nieruchomości