Umowa o dożywocie w obrocie nieruchomościami – najważniejsze informacje

Umowa o dożywocie jest jedną z najczęściej rozważanych form przeniesienia własności nieruchomości, szczególnie w sytuacjach, gdy właściciel pragnie zabezpieczyć swoje potrzeby życiowe na przyszłość. Dzięki tej umowie możliwe jest nie tylko przekazanie prawa własności do nieruchomości, ale również zapewnienie sobie dożywotniego utrzymania – opieki, zamieszkania, wyżywienia czy pomocy w chorobie.

W artykule omówimy szczegółowo, czym jest umowa o dożywocie, jakie prawa i obowiązki z niej wynikają, w jakich sytuacjach może być zawarta oraz jakie skutki prawne i podatkowe niesie za sobą. Przedstawimy również praktyczne aspekty, które warto wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o zawarciu tej umowy – zarówno z punktu widzenia osoby przekazującej nieruchomość (Dożywotnika), jak i osoby ją nabywającej (Zobowiązanego).

Umowa o dożywocie – na czym polega?

Co do zasady umowę o dożywocie regulują przepisy kodeksu cywilnego od art. 908 do art. 916 (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm., dalej k.c.)

Kto zawiera umowę dożywocia?

Strony umowy o dożywocie: Dożywotnik (zbywca nieruchomości) i Zobowiązany (nabywca nieruchomości).

Definicja: Umowa dożywocia polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości Zobowiązany (osoba, która otrzymuje przedmiot umowy) zobowiązuje się zapewnić Dożywotnikowi (osobie, która dokonuje przesunięcia nieruchomości kosztem swojego majątku) dożywotnie utrzymanie.

Obowiązki Zobowiązanego wobec Dożywotnika

Oznacza to, że osoba na którą zostaje przeniesiona własność przedmiotu umowy powinna przyjąć Dożywotnika jako swojego domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić Dożywotnikowi odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić jemu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Jakie świadczenia można zastrzec w umowie dożywocia?

W ww. umowie strony mogą zawrzeć zobowiązanie nabywcy do obciążenia przedmiotowej nieruchomości na rzecz Dożywotnika użytkowaniem, które będzie polegało na prawie do mieszkania, czy wyłącznego korzystania z części nieruchomość, służebnością osobistą lub też zobowiązanie polegające na spełnianiu powtarzającego się świadczenia (w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku) (art. 908 k.c.).

Dożywocie na rzecz osoby bliskiej – czy to możliwe?

Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. (art. 908 §3 k.c.).

Wpisy do księgi wieczystej przy umowie dożywocia

Z chwilą zawarcia umowy dożywocia Notariusz składa wniosek do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości o wpis:

• w dziale II Zobowiązanego jako właściciela nieruchomości;
• w dziale III prawa dożywocia na rzecz Dożywotnika (imię nazwisko, imiona rodziców, Pesel) oraz wpisując do działu III treść świadczeń na rzecz Dożywotnika wynikających z umowy dożywocia.

Przykładowe oświadczenie w treści umowy: „Jan Kowalski przenosi na rzecz Marcina Kowalskiego, wolny od jakichkolwiek obciążeń i roszczeń osób trzecich, wyżej w § x opisany, stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny nr **, dla którego Sąd Rejonowy ** prowadzi księgę Kw Nr **, a Marcin Kowalski na powyższe przeniesienie wyraża zgodę i w zamian za to zobowiązuje się zapewnić Janowi Kowalskiemu dożywotnie utrzymanie, a w szczególności przyjąć go jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania,  światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym – stosownie do treści art. 908 kodeksu cywilnego.”

Forma umowy dożywocia: tylko forma aktu notarialnego (art. 158 k.c.).

Przeniesienie własności a dożywocie – kiedy następuje?

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca (zobowiązany) ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna (art. 910 k.c.).

Opodatkowanie umowy dożywocia – ile wynosi podatek?

Opodatkowanie Umowy o dożywocie: Warto mieć na względzie, że umowa dożywocia jest umową odpłatną, od której – zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – Notariusz, jako płatnik, pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych, który w dniu publikacji niniejszego artykułu wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Zwracam uwagę na to, że w przypadku rozwiązania takiej umowy dożywocia Zobowiązany nie jest uprawniony do wystąpienia do właściwego Urzędu Skarbowego o zwrot takiego podatku (zob. Pismo z dnia 2.01.2023 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0111-KDIB2-3.4014.494.2022.1.MD, Rozwiązanie umowy dożywocia a zwrot PCC, http://sip.mf.gov.pl lub https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/pisma-urzedowe/0111-kdib2-3-4014-494-2022-1-md-rozwiazanie-umowy-185214862).

Umowa dożywocia a zachowek – co warto wiedzieć?

Wartość przedmiotów umowy o dożywocie nie powiększy wartości substratu zachowku, czy tzw. czystej wartości spadku, to jest wartości przedmiotów wchodzących w skład spadku pomniejszonej o długi spadkowe i powiększonej o darowizny doliczane do spadku oraz zapisy windykacyjne.

Przedmiotu z umowy o dożywocie nie zaliczamy do obliczania zachowku po osobie zmarłej, co konsekwencji może doprowadzić do tego do tego, że osoba uprawniona do zachowku otrzyma niższą kwotę pieniędzy od spadkobiercy tytułem zachowku albo zachowku nie otrzyma. Z uwagi na odpłatny charakter umowy o dożywocie wyłącza ona ewentualne roszczenia przyszłych spadkobierców w zakresie zachowku.

Kiedy można żądać uznania umowy dożywocia za bezskuteczną?

W sytuacji, kiedy osoba, względem której ciąży na Dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy Dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy Dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy (art. 916 k.c.).

Co może być przedmiotem umowy dożywocia?

Przedmiotem umowy dożywocia może być: lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość oraz nieruchomość gruntowa (zarówno zabudowana jak i niezabudowana, we własności lub w użytkowaniu wieczystym). Należy pamiętać, że przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Kilka umów dożywocia – czy to możliwe z tymi samymi stronami?

Tak, Dożywotnik może przenieść własność innej nieruchomości na tego samego Zobowiązanego, z którym łączy go inna umowa o dożywocie. Zgodnie z art. 353(1) k.c. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W art. 908 k. c. ustawodawca wskazuje wprost, że w umowie dożywocia „Nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie”, określa minimalne świadczenia, oraz zaznacza, że strony mogą wskazać inne „uprawnienia” dożywotnika np. do powtarzających się świadczeń, które powinny zostać zapewnione Dożywotnikowi. Każda umowa może zapewnić Dożywotnikowi poza ustawowo nakreślonymi, inne dodatkowe powtarzające się świadczenia.

Czy można przekazać kilka nieruchomości w ramach różnych umów dożywocia?

Tak, jest to dopuszczalne. Przyszły Dożywotnik może być właścicielem więcej niż jednej nieruchomości. Jako właściciel tych przedmiotów może w dowolny sposób dokonywać przesunięcia własności swojego majątku zarówno mocą umów o charakterze odpłatnym (np. umowa sprzedaży, umowa o dożywocie) jak i nieodpłatnym (umowa darowizny). Dlatego nie powinno budzić wątpliwości, że osoba może przenieść własność więcej niż jednej nieruchomości na rzecz różnych osób. Warto zaznaczyć, iż każda umowa o dożywocie to nowy stosunek prawny. Umowa dożywocia zapewnia Dożywotnikowi świadczenia, dzięki którym zyskuje poczucie bezpieczeństwa na przyszłość.

Nabycie nieruchomości do majątku osobistego w związku małżeńskim

Tak, jest to możliwe, ale tylko w wyjątkowych sytuacjach. Jeśli Zobowiązany jest panną/kawalerem/rozwiedzionym – wówczas nabywa on nieruchomość do swojego majątku (nabywa sam bądź w udziale z inną osobą). Jeżeli Zobowiązany jest w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej – wówczas nabywa on nieruchomość do swojego majątku (nabywa sam bądź w udziale z inną osobą). Natomiast jeżeli Zobowiązany jest w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej nie może on – co do zasady – nabyć nieruchomości do majątku osobistego.

Co do zasady w sytuacji, w której małżeństwo pozostaje we wspólności majątkowej obydwoje małżonkowie nabywają nieruchomość do majątku wspólnego na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej i wspólnie są Zobowiązanym wobec Dożywotnika. W większości związków małżeńskich, w których istnieje wspólność ustawowa małżonkowie osiągają przychody, które wchodzą przede wszystkim do ich majątku wspólnego. Zgodnie z treścią art. 33 Ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 z późn. zm.)  do majątku osobistego każdego z małżonków należą np.:

• przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
• przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;
• prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy.

W konsekwencji w większości przypadków majątek osobisty małżonka może nie dawać gwarancji, że świadczenia na rzecz Dożywotnika będą pokrywane z majątku osobistego.

Może się jednak zdarzyć, że małżonek uprawdopodobni w miarę regularne przychody do majątku osobistego, np. z praw autorskich, i wówczas Notariusz oceni sytuację w ten sposób, że nabycie nieruchomości w drodze umowy dożywocia nastąpi do majątku osobistego. W większości jednak sytuacji umowa dożywocia będzie zawierana przez oboje małżonków jako Zobowiązanych i świadczenia na rzecz Dożywotnika będę pochodziły z majątku wspólnego. Notariusz bada każdą sytuację i jego ocena uwzględniać będzie sytuację danego związku małżeńskiego.

Zmiana, rozwiązanie lub zamiana dożywocia na rentę

Należy pamiętać, że prawo dożywocia jest niezbywalne, ale istnieje możliwość zmiany dożywocia na rentę lub można umowę o dożywocie rozwiązać. Przede wszystkim w sytuacji, w której wytworzą się między Dożywotnikiem a Zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Wówczas sąd na żądanie jednej z nich może zmienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie Zobowiązanego lub Dożywotnika, jeżeli Dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. (art. 912 i n k.c.).

Jeżeli Zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, Dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa (art. 914 k.c.).

Jakie są motywacje do zawarcia umowy o dożywocie?

Przesłankami, które kierują właścicielem nieruchomości, gdy chce zawrzeć umowę o dożywocie, są:

• Przede wszystkim oczekiwanie pomocy w wykonywaniu czynności w życiu codziennym, ale także w chorobie lub innych świadczeń na jakie strony się umówią;
• Niekiedy intencją jest uregulowanie stanu prawnego wobec osoby, która ww. czynności wykonuje już od dawna, a często jest osobą obcą;
• Dożywotnik nie ma bliskiej rodziny, osoby która mogłaby taką pomoc zaoferować;
• Umowa o dożywocie z uwagi na fakt, iż jest umową odpłatną wyłącza roszczenia spadkobierców ustawowych o zachowek, w szczególności ma to znaczenie gdy Zobowiązany jest jedyną osobą udzielającą pomocy Dożywotnikowi.

Należy pamiętać, że klienci mają różne cele i oczekiwania co do skutków jakie niosą za sobą czynności notarialne. Bez względu na ich intencje, notariusz jako osoba zaufania publicznego jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej (art. 80 § 3 Ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1799 z późn. zm.).

W związku z powyższym Notariusz zadaje szereg pytań przed dokonaniem czynności notarialnej, po to aby zrozumieć intencję i cel klienta.

Podsumowanie

Umowa o dożywocie to szczególny typ umowy cywilnoprawnej, który pozwala właścicielowi nieruchomości zapewnić sobie dożywotnie utrzymanie w zamian za jej przekazanie innej osobie. Jej atrakcyjność wynika z możliwości zabezpieczenia potrzeb życiowych Dożywotnika oraz wyłączenia umowy z wpływu na wysokość zachowku. Umowa wymaga formy aktu notarialnego i może przybierać różne formy świadczeń – zarówno rzeczowych, jak i osobistych. Warto rozważyć jej zawarcie zwłaszcza wtedy, gdy relacje rodzinne są słabe lub nie ma osób, które mogłyby zapewnić opiekę w przyszłości.

Wpis: Agnieszka Szczepańska, Zastępca Notariusza

__________________

Specjalizacja powiązana: obrót nieruchomościami – czynności notarialne