W mediach, w tym także elektronicznych, pojawiły się artykuły i ogłoszenia dotyczące nowego/alternatywnego sposobu nabycia zakupu nieruchomości „na raty notarialne” czy też „na raty prywatne”. Czy to rzeczywiście nowy sposób nabycia nieruchomości czy może zabieg marketingowy?
Zarówno zakup na „raty notarialne” jaki i „na raty prywatne” opisywane są jako alternatywny sposób finansowania zakupu nieruchomości, w którym płatności rozkładane są na dogodne raty, a całość procesu jest formalizowana aktem notarialnym. Rozwiązanie przedstawiane jest jako bezpieczne dla sprzedającego i kupującego. Jak to wygląda od strony prawnej?
Oczywiście, raty notarialne czy raty prywatne nie są nowym sposobem nabycia nieruchomości, ale wykorzystują znane wcześniej instytucje jak umowa przedwstępna, umowa sprzedaży, oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji, hipoteka, pożyczka.
Jak w praktyce mogłaby taka umowa sprzedaży „na raty notarialne” czy raty prywatne wyglądać? Modeli można stworzyć kilka. Przykładowe, uproszczone, warianty przedstawię poniżej:
W przypadku tego wariantu strony zawierają umowę sprzedaży nieruchomości, a kupujący zobowiązuje się do zapłaty sprzedającemu ustalonej ceny w ratach. W takim przypadku strony poza ceną powinny określić co najmniej wysokość rat i terminy spłat. Zapłata rat powinna być zabezpieczona hipoteką na nieruchomości i kupujący powinien poddać się egzekucji na postawie art. 777 § 1 pkt 4 albo pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego co do zapłaty pozostałych rat ceny. Z kolei kupujący powinien zabezpieczyć się przed sytuacją, gdy po spłacie wszystkich rat będzie miał problem ze skontaktowaniem się ze sprzedającym w celu uzyskania potwierdzenia spłaty wszystkich rat oraz zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W tym wariancie Kupujący staje się właścicielem nieruchomości jeszcze przed zapłatą całej ceny.
2. Transakcja z wykorzystaniem umowy przedwstępnej.
W tym wariancie sprzedający i kupujący zwierają najpierw przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący płaci sprzedającemu raty, a przyrzeczona umowa sprzedaży zawierana jest po spłacie całości bądź części rat ceny sprzedaży. W tym wariancie kupujący staje się właścicielem nieruchomości dopiero po zapłacie całości bądź części ceny sprzedaży.
Na co zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy przedwstępnej?
W umowie przedwstępnej strony umawiają się na cenę sprzedaży i sposób jej zapłaty, rozłożony w ratach oraz ustalają termin na zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. W przypadku gdy raty mają być spłacane przez dłuższy okres, wówczas można ustalić sposób ustalenia wysokości ceny np. z uwzględnieniem wskaźnika inflacji czy wprowadzić inny mechanizm waloryzacji ceny. Umowa powinna również zawierać postanowienia dotyczące przekazaniu kluczy do nieruchomości. Czy będzie to już po zawarciu umowy przedwstępnej, czy po zapłacie jakieś części ceny, czy może dopiero po całkowitej spłacie rat i zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży?
Zabezpieczenia stron.
Do umowy przedwstępnej warto wprowadzić zabezpieczenia stron w postaci np. zadatku, ujawnienia roszczeń kupującego o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży w księdze wieczystej, oświadczenia o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 §1 pkt 1 lub 5 kpc na wypadek nie wykonania przez stronny zobowiązań, hipoteki na nieruchomości na zabezpieczenie zwrotu wpłaconych rat przez kupującego w razie niedojścia do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Bardzo ważne w takiej umowie będzie określenie wzajemnych rozliczeń w przypadku nie dojścia do skutku przyrzeczonej umowy sprzedaży np. w razie zaprzestania spłaty rat przez kupującego. Rozliczenia powinny dotyczyć zarówno zwrotu całości bądź części ceny zapłaconej w ratach jak i rozliczenia za ewentualne korzystanie z nieruchomości przez kupującego, jeżeli kupujący będzie mógł mieszkać w nieruchomości jeszcze przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży.
Kiedy zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży i na co zwrócić uwagę w umowie?
W przypadku gdy zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży następuje po zapłacie całej ceny, a kupujący będzie mieszkał w nieruchomości jeszcze przed zawarciem tej umowy, główne czynniki ryzyka dla obu stron odpadną.
W przypadku gdy przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta jeszcze przed całkowitą spłatą „rat notarialnych” czy „rat prywatnych” wówczas umowa sprzedaży powinna zawierać dodatkowe zabezpieczenia sprzedającego w postaci ustanowienia na nieruchomości hipoteki oraz poddania kupującego egzekucji na postawie art. 777 § 1 pkt 4 albo pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego na zabezpieczenie spłaty pozostałych rat ceny. Kupujący powinien zabezpieczyć się przed sytuacją, gdy po spłacie wszystkich rat będzie miał problem ze skontaktowaniem się ze sprzedającym w celu uzyskania potwierdzenia spłaty wszystkich rat oraz zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Czym są więc owe „raty notarialne” czy „raty prywatne”?
Od strony marketingowej „raty notarialne” czy „raty prywatne” często przedstawiane są jako alternatywny sposób zakupu nieruchomości, który polega na dłużnym finansowaniu zakupu nieruchomości dla osób które nie mają środków na samodzielne sfinansowanie zakupu nieruchomości i z różnych powodów nie mogą bądź nie chcą korzystać z finansowania bankowego np. z powodu braku zdolności kredytowej. Od strony sprzedażowej, może to być sposób na zbycie nieruchomości w czasie spowolnienia na rynku nieruchomości. Rozłożenie ceny na raty może być także sposobem na uzyskanie finalnie wyższej ceny sprzedaży poprzez oprocentowanie rat.
Z prawnego punktu widzenia owe „raty notarialne” czy „raty prywatne” to po prostu rozłożenie na raty ceny sprzedaży nieruchomości i zabezpieczenie spłaty rat za pomocą dobrze znanych i powszechnie stosowanych instytucji prawnych wymagających udziału notariusza tzn umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, ujawnienia roszczeń w księdze wieczystej nieruchomości, ustanowienia hipoteki czy poddania dłużnika egzekucji w formie aktu notarialnego. Reszta to pewne niuanse które wynikają ze specyfiki danego modelu biznesowego czy wymogów konkretnej transakcji. Na pewno takie transakcje są bardziej ryzykowane dla stron, ale skoro tak dużo się o nich teraz pisze, to pewnie potencjalne korzyści są większe.
Artur Rosiński
Zastępca notarialny.