W związku z przygotowywaniem dla Państwa oświadczeń o poddaniu się egzekucji na podstawie umowy najmu okazjonalnego zwracacie się Państwo z wieloma pytaniami. Z uwagi, iż pytania te często się powtarzają, postanowiliśmy zebrać te najczęściej zadawane i odpowiedzi na nie przedstawiamy poniżej. Poniższe informacje nie stanowią porady prawnej, a jedynie wyjaśnienia najczęściej pojawiających się wątpliwości zgłaszanych przez klientów Kancelarii.
Wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu. Wystarczy, że jest uprawnionym do oddawania lokalu w najem na podstawie np umowy z właścicielem lokalu. Dokument potwierdzający uprawnienie wynajmującego do oddawania lokalu w najem powinien zostać okazany przy zawarciu umowy z najemcą, a okres uprawnienia wynajmującego nie powinien być krótszy niż okres najmu okazjonalnego.
Co do zasady umowa najmu powinna zostać przez wszystkich właścicieli lokalu. Od tej reguły są jednak wyjątki. Najczęściej spotykane przypadki to:
a) współwłaścicielami lokalu są małżonkowie, a lokal objęty jest wspólnością ustawową – wówczas umowa powinna zostać zawarta przez oboje małżonków, albo jednego z nich za pisemną /pod rygorem nieważności/ zgodą drugiego małżonka, albo jednego z małżonków bądź osobę trzecią działającą na podstawie pełnomocnictwa. Dokument potwierdzający uprawnienie do zawarcia umowy przez jednego z właścicieli lub osobę trzecią powinien zostać okazany przy umowie i opisany w treści umowy,
b) współwłaścicielami lokalu są małżonkowie, ale lokal nie jest objęty wspólnością ustawą, ale mają udziały np po 1/2 części – wówczas w braku odmiennej umowy pomiędzy małżonkami, umowa najmu powinna zostać zawarta przez oboje małżonków lub przez pełnomocnika reprezentującego jednego albo obie strony. Dokument potwierdzający uprawnienie do zawarcia umowy przez jednego z właścicieli lub osobę trzecią powinien zostać okazany przy umowie i opisany w treści umowy,
c) współwłaścicielami lokalu są osoby nie będące małżonkami np. spadkobiercy dawnego właściciela Lokalu – wówczas w braku odmiennej umowy pomiędzy współwłaścicielami lokalu, umowa najmu powinna zostać zawarta przez wszystkich właścicieli, przez pełnomocnika reprezentującego jednego albo obie strony. Dokument potwierdzający uprawnienie do zawarcia umowy przez jednego ze współwłaścicieli lub osobę trzecią powinien zostać okazany przy umowie i opisany w treści umowy,
Wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu. Wystarczy, że jest uprawnionym do oddawania lokalu w najem na podstawie np umowy z właścicielem lokalu. Dokument potwierdzający uprawnienie wynajmującego do oddawania lokalu w najem powinien zostać okazany przy zawarciu umowy z najemcą, a okres uprawnienia wynajmującego nie powinien być krótszy niż okres najmu okazjonalnego.
Co do zasady umowa najmu powinna zostać przez wszystkich właścicieli lokalu. Od tej reguły są jednak wyjątki. Najczęściej spotykane przypadki to:
a) współwłaścicielami lokalu są małżonkowie, a lokal objęty jest wspólnością ustawową – wówczas umowa powinna zostać zawarta przez oboje małżonków, albo jednego z nich za pisemną /pod rygorem nieważności/ zgodą drugiego małżonka, albo jednego z małżonków bądź osobę trzecią działającą na podstawie pełnomocnictwa. Dokument potwierdzający uprawnienie do zawarcia umowy przez jednego z właścicieli lub osobę trzecią powinien zostać okazany przy umowie i opisany w treści umowy,
b) współwłaścicielami lokalu są małżonkowie, ale lokal nie jest objęty wspólnością ustawą, ale mają udziały np po 1/2 części – wówczas w braku odmiennej umowy pomiędzy małżonkami, umowa najmu powinna zostać zawarta przez oboje małżonków lub przez pełnomocnika reprezentującego jednego albo obie strony. Dokument potwierdzający uprawnienie do zawarcia umowy przez jednego z właścicieli lub osobę trzecią powinien zostać okazany przy umowie i opisany w treści umowy,
c) współwłaścicielami lokalu są osoby nie będące małżonkami np. spadkobiercy dawnego właściciela Lokalu – wówczas w braku odmiennej umowy pomiędzy współwłaścicielami lokalu, umowa najmu powinna zostać zawarta przez wszystkich właścicieli, przez pełnomocnika reprezentującego jednego albo obie strony. Dokument potwierdzający uprawnienie do zawarcia umowy przez jednego ze współwłaścicieli lub osobę trzecią powinien zostać okazany przy umowie i opisany w treści umowy,
Nie. Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
To zależy od konkretnego przypadku. Jeżeli obywatel Ukrainy przybył do Polski w związku z rozpoczęciem działań wojennych na Ukrainie (a było to 24 lutego 2022 r i później) i celem przybycia była ucieczka spowodowana działaniami wojennymi prowadzonymi na terytorium tego państwa, wówczas nie jest wymagane przedstawienie:
– oświadczenia najemcy ze wskazaniem innego lokalu na obszarze Polski do którego może się przeprowadzić po zakończeniu najmu oraz
– oświadczenia właściciela wskazanego przez najemcę lokalu, iż ten przyjmie najemców po zakończeniu najmu.
Jedynym wymaganym załącznikiem w takiej sytuacji jest akt notarialny obejmujący oświadczenie dobrowolne poddanie się egzekucji.
Tak. Wynajmujący zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia do Urzędu Skarbowego.
Konsekwencje nie zgłoszenia umowy najmu mogą wystąpić zarówno na gruncie prawa podatkowego, jak również cywilnego. Skupimy się na prawie cywilnym. Przepisy nie są precyzyjne w tym zakresie, ale najczęściej przyjmuje się, że brak prawidłowego zgłoszenia zawarcia umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego skutkuje tym, iż umowa nie będzie kwalifikowana jako umowa najmu okazjonalnego. Jeśli umowa najmu nie została zgłoszona do Urzędu Skarbowego, ale spełnia ona wymagania przewidziane dla „zwykłych” umów najmu, to będzie ważną i skuteczną umową najmu podlegającą przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów oraz w pewnym zakresie przepisom kodeksu cywilnego o najmie.
Notariusz co do zasady nie sprawdza umowy pod względem formalnym. Sprawdza jedynie czy została zawarta (podpisana przez obie strony), czy została zawarta na czas oznaczony oraz czy zawiera wszystkie informacje które potrzebne są do sporządzenia oświadczenia o poddaniu najemcy egzekucji, t.j.:
– dane osobowe wynajmującego i najemcy: imię (imiona), nazwisko, numer PESEL,
– księgę wieczystą lokalu – o ile jest prowadzona,
– datę wydania lokalu najemcy,
– datę termin zwrotu lokalu wynajmującego
a w przypadku poddaniu egzekucji również co do płatności wynikających z umowy najmu, dodatkowo informacje o:
– wysokości czynszu i innych należności, do zapłaty których zobowiązany jest najemca,
– terminach płatności czynszu i opłat dodatkowych,
– wynikającym z umowy najmu zobowiązaniu do najemcy do poddania się egzekucji co do płatności wynikających z umowy
Przygotowaliśmy dla Państwa również wyjaśnienia w jaki sposób zredagować umowę najmu zgodnie z przepisami. Informacje te znajdą Państwo pod linkiem (klik)
Zakres dokumentów zależy od konkretnego przypadku. Najczęściej wystarczające jest okazane jedynie podpisanej umowy najmu okazjonalnego oraz dowód osobisty/paszport najemcy.
Nie. Wynajmujący nie muszą stawiać się u notariusza. Wystarczające jest stawienie się najemców. W praktyce zdarza się, że u notariusza stawiają się obie strony umowy i podpisują ją w obecności notariusza.
Do notariusza powinien stawić się najemca. Jeżeli status najemcy ma więcej niż jednak osoba, wówczas powinny się stawić wszystkie te osoby i poddać egzekucji co do wydania lokalu. Tu można wyróżnić dwa najczęściej pojawiające się przypadki:
1) umowę zawiera jeden z małżonków, ale w lokalu będą zamieszkiwać wspólnie, w celu zaspokajania potrzeb rodziny
2) umowę zawiera jedna osoba, ale w lokalu będą zamieszkiwały, za zgodą wynajmującego, jeszcze inne wskazane przez najemcę osoby /takie osoby można wskazać już w umowie, ale o taką zgodę można wystąpić również w trakcie trwania najmu/
W przypadkach wskazanych powyżej komornik będzie mógł prowadzić egzekucję nie tylko przeciwko najemcy który poddał się egzekucji, ale również przeciwko jego małżonkowi oraz osobom na zamieszkiwanie których wynajmujący wyraził zgodę.
Tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciw dłużnikowi, lecz także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa.
Oczywiście, z punktu widzenia wynajmującego bezpiecznej będzie, jeżeli wszyscy pełnoletni lokatorzy byli najemcami lokalu i poddali się egzekucji na podstawie art. 777 par. 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.
Wynika to, z tego, że przepisy pozwalające rozciągnąć skuteczność egzekucji również na domowników najemcy nie wyłączają praw określonych przepisami o ochronie lokatorów oraz praw, które są skuteczne wobec wynajmującego. Jeżeli dłużnik twierdzi, że przysługuje mu prawo skuteczne wobec wierzyciela, komornik wstrzyma się względem niego z czynnościami egzekucyjnymi, pouczając, że w terminie tygodnia może wytoczyć powództwo o pozbawienie w stosunku do niego tytułu wykonawczego wykonalności. Komornik, po upływie miesiąca od daty wstrzymania czynności podejmie dalsze czynności egzekucyjne w stosunku do dłużnika, chyba że postępowanie egzekucyjne zostało zawieszone postanowieniem sądu o udzieleniu zabezpieczenia.
Nie. Wynajmujący nie muszą stawiać się u notariusza. Wystarczające jest stawienie się najemców. W praktyce zdarza się, że u notariusza stawiają się obie strony umowy i podpisują ją w obecności notariusza.
Do notariusza powinien stawić się najemca. Jeżeli status najemcy ma więcej niż jednak osoba, wówczas powinny się stawić wszystkie te osoby i poddać egzekucji co do wydania lokalu. Tu można wyróżnić dwa najczęściej pojawiające się przypadki:
1) umowę zawiera jeden z małżonków, ale w lokalu będą zamieszkiwać wspólnie, w celu zaspokajania potrzeb rodziny
2) umowę zawiera jedna osoba, ale w lokalu będą zamieszkiwały, za zgodą wynajmującego, jeszcze inne wskazane przez najemcę osoby /takie osoby można wskazać już w umowie, ale o taką zgodę można wystąpić również w trakcie trwania najmu/
W przypadkach wskazanych powyżej komornik będzie mógł prowadzić egzekucję nie tylko przeciwko najemcy który poddał się egzekucji, ale również przeciwko jego małżonkowi oraz osobom na zamieszkiwanie których wynajmujący wyraził zgodę.
Tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciw dłużnikowi, lecz także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa.
Oczywiście, z punktu widzenia wynajmującego bezpiecznej będzie, jeżeli wszyscy pełnoletni lokatorzy byli najemcami lokalu i poddali się egzekucji na podstawie art. 777 par. 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.
Wynika to, z tego, że przepisy pozwalające rozciągnąć skuteczność egzekucji również na domowników najemcy nie wyłączają praw określonych przepisami o ochronie lokatorów oraz praw, które są skuteczne wobec wynajmującego. Jeżeli dłużnik twierdzi, że przysługuje mu prawo skuteczne wobec wierzyciela, komornik wstrzyma się względem niego z czynnościami egzekucyjnymi, pouczając, że w terminie tygodnia może wytoczyć powództwo o pozbawienie w stosunku do niego tytułu wykonawczego wykonalności. Komornik, po upływie miesiąca od daty wstrzymania czynności podejmie dalsze czynności egzekucyjne w stosunku do dłużnika, chyba że postępowanie egzekucyjne zostało zawieszone postanowieniem sądu o udzieleniu zabezpieczenia.
