Choć przepisy prawa nie wymagają, by umowa przedwstępna sprzedaży – w tym dotycząca lokalu/nieruchomości – miała formę aktu notarialnego, zawarcie jej w tej formie znacząco zwiększa bezpieczeństwo transakcji. Notariusz bada stan prawny nieruchomości, weryfikuje zapisy w księdze wieczystej oraz sprawdza przeznaczenie działki w planie zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu strony jeszcze przed podpisaniem właściwej umowy sprzedaży dowiadują się o ewentualnych ograniczeniach, takich jak prawo pierwokupu czy konieczność ustanowienia służebności.
Ponadto, udział notariusza pozwala ustalić, jakie dokumenty będą wymagane do finalizacji sprzedaży. Jeśli na tym etapie wykryte zostaną braki lub nieścisłości, możliwe będzie ich szybkie usunięcie. Taka wiedza ma kluczowe znaczenie, zwłaszcza gdy kupujący zamierza wpłacić zadatek lub zaliczkę – minimalizuje bowiem ryzyko utraty środków.
Jeśli kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu, umowa przedwstępna sporządzona przez notariusza zabezpiecza zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Zyskują oni pewność, że po spełnieniu określonych warunków, transakcja zostanie sfinalizowana. Co więcej, przy zawieraniu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego możliwe jest wpisanie roszczenia w księdze wieczystej, co dodatkowo chroni kupującego przed sprzedażą nieruchomości osobie trzeciej.
Wpłacenie dużej kwoty bez solidnego zabezpieczenia może być ryzykowne. Zawierając umowę przedwstępną u notariusza, kupujący minimalizuje to ryzyko.
W razie problemów – np. odmowy zawarcia umowy sprzedaży przez sprzedającego – nabywca – jedynie w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego – ma możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem i wyegzekwowania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Transakcje zawierane bez udziału biura nieruchomości oznaczają, że kupujący i sprzedający są zdani wyłącznie na własną wiedzę i czujność. Notariusz pełni wówczas rolę bezstronnego doradcy, który pomaga zminimalizować a nawet wykluczyć ryzyka prawne, co ma ogromne znaczenie zwłaszcza dla osób, które nie zajmują się zawodowo obrotem nieruchomościami.
W sytuacji, gdy sprzedający nie ma uregulowanych należności wobec np. wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni, albo ma zaległości wobec np. ZUS (jeszcze bez egzekucji ujawnionej w księdze wieczystej) kancelaria notarialna może zaproponować „plan działania” jak te długi spłacić albo z zadatku, albo z części ceny, np. przy wykorzystaniu depozytu notarialnego. W takiej sytuacji doświadczenie notariusza przy rozwiązywaniu tego typu problemów jest gwarancją bezpieczeństwa transakcji dla kupującego.
Kancelaria notarialna wie jaki dokument musi być dostarczony od komornika, aby nabycie nieruchomości przez kupującego nastąpiło bez przystąpienia do egzekucji toczonej przeciwko sprzedającemu. W przypadku egzekucji, to w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości należy ustalić jakie działania sprzedający i kupujący muszą dokonać przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży i jakie dokumenty uzyskać, aby transakcja była bezpieczna.
Dzięki umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego kupujący uzyskuje pewność, że:
• sprzedający nie wycofa się z transakcji ani nie sprzeda nieruchomości nabywcy, który zaoferuje większą cenę,
• stan prawny nieruchomości jest przejrzysty i bezpieczny,
• w razie potrzeby sąd może nakazać przeniesienie własności na warunkach ustalonych w umowie,
• zadatek lub zaliczka są odpowiednio chronione,
• dzięki ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej, transakcja staje się widoczna dla wszystkich, co uniemożliwia np. ukrycie zawartej umowy przed potencjalnymi innymi kupującymi czy wierzycielami sprzedającego, jeśli istnieją.
Jest to szczególnie ważne w okresie dynamicznych wzrostów cen nieruchomości, gdy ryzyko podniesienia ceny przez sprzedającego jest realne.
Z kolei sprzedający, który przygotował nieruchomość do sprzedaży ponosząc koszty (np. za geodetę, odrolnienie gruntu, media czy pośrednika), dzięki umowie przedwstępnej sporządzonej u notariusza może:
• zabezpieczyć swoje nakłady przed nieuczciwym wycofaniem się kupującego,
• mieć możliwość sądowego przymuszenia kupującego do zawarcia umowy przyrzeczonej,
• chronić się przed stratami związanymi z potencjalnym spadkiem cen nieruchomości.
Podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza powinno być rozważane zawsze, gdy:
• kwoty zadatku lub zaliczki są wysokie,
• termin zawarcia umowy sprzedaży jest odległy,
• strony nie znają się dobrze i trudno ocenić wzajemne intencje,
• nieruchomość wymaga dodatkowych formalności (np. podziału geodezyjnego, „usunięcia” służebności),
• mamy do czynienia z bezpośrednią sprzedażą bez wsparcia agencji,
• rynek nieruchomości jest nieprzewidywalny pod względem cen.
W takich sytuacjach zawarcie aktu notarialnego nie jest dodatkowym kosztem, ale inwestycją w bezpieczeństwo całej transakcji.
W kwestii kosztów zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży – kancelarie notarialne bardzo często w przypadku, gdy zleci się im przygotowania zarówno umowy przedwstępnej jaki i przyrzeczonej – oferują preferencyjne taksy notarialne – dopytaj się w kancelarii, której zlecasz przygotowanie projektu umowy jakie będą koszty przygotowania obu umów. Koszty zawarcia umowy przedwstępnej jak i przyrzeczonej umowy sprzedaży zwyczajowo ponosi Kupujący.
