Nowelizacja art. 76 ustawy deweloperskiej – nowe obowiązki składkowe dla przedsięwzięć sprzed 1 lipca 2022 r.

22 sierpnia 2025 roku wchodzi w życie istotna zmiana ustawy deweloperskiej, która nakłada na deweloperów nowe obowiązki związane z odprowadzaniem składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Co szczególnie ważne, regulacja ta obejmuje te przedsięwzięcia deweloperskie, w których sprzedaż rozpoczęła się jeszcze przed wejściem w życie nowej Ustawy Deweloperskiej, tj. przed 1 lipca 2022 roku. Nowelizacja wymaga dostosowania wzorów umów deweloperskich, umów zobowiązujących oraz prospektów informacyjnych, co będzie miało bezpośrednie przełożenie na rynek nieruchomości i sytuację prawną zarówno deweloperów, jak i nabywców.

Zakres i treść nowelizacji art. 76 ustawy deweloperskiej

W dniu 22 sierpnia 2025 r. wchodzi w życie zmiana art. 76 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa Deweloperska”). Zmiana ta została wprowadzona art. 11 ustawy z dnia 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2025 r. poz. 1077). Nowelizacja polega na dodaniu do art. 76 Ustawy Deweloperskiej, po ustępie 1, nowego ustępu 1a. W rezultacie, począwszy od 22 sierpnia 2025 r., deweloper, który zawiera umowy deweloperskie lub umowy zobowiązujące w ramach przedsięwzięć, w których sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 r., będzie miał obowiązek odprowadzania składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny („DFG”). Do tego dnia taki obowiązek nie istniał.

Tło legislacyjne i dotychczasowe regulacje

Przypomnijmy historycznie:

1. Przepisy Ustawy Deweloperskiej weszły w życie 01.07.2022 roku i wprowadziły m.in. DFG, który jest systemem ochrony środków nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych na rynku pierwotnym;
2. Ustawa Deweloperska uchyliła poprzednio obowiązującą ustawę z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego („Stara Ustawa Deweloperska”);
3. Art. 76 ust. 1 Ustawy Deweloperskiej wprowadził możliwość stosowania do dnia 01 lipca 2024 roku przepisów Starej Ustawy Deweloperskiej w stosunku do przedsięwzięć deweloperskich, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie Ustawy Deweloperskiej (czyli przed 01.07.2022 r.) i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w rozumieniu art. 3 pkt 5 Starej Ustawy Deweloperskiej;
4. od dnia 02.07.2024 roku wszystkie przedsięwzięcia deweloperskie zostały objęte przepisami Ustawy Deweloperskiej;
5. zgodnie z art. 49 ust. 6 Ustawy Deweloperskiej wysokość składki na DFG jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych (…);
6. Deweloperzy zostali objęci obowiązkiem odprowadzania składki na DFG, wg stawek określonych w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na DFG, które zaczęło obowiązywać w dniu 01 lipca 2022 r., zgodnie z którym stawki wynoszą 0,45% wpłat nabywcy w przypadku otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych oraz 0,1% wpłat nabywcy w przypadku zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych;
7. przed dniem 01.07.2022 roku nie obowiązywała żadna stawka procentowa do wyliczania wpłat, bo DFG jeszcze nie istniał, wobec czego dla przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 01.07.2022 roku, stosowano do dnia 22 sierpnia 2025 r. stawkę 0%;
8. dodany do art. 76 ust. 1a wprowadza zasadę, że wysokość stawki na DFG dla przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 01.07.2022 roku, w ramach których deweloper (nadal) zawiera umowy deweloperskie lub zobowiązujące w rozumieniu Ustawy Deweloperskiej, jest wyliczana wg stawki procentowej obowiązującej w dniu 1 lipca 2022 r. – czyli odpowiednio 0,45% lub 0,1% w zależności od rodzaju rachunku powierniczego,
9. konsekwencją powyższego jest potrzeba dostosowania wzorów umów deweloperskich i zobowiązujących – dotyczących przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 01.07.2022 roku – do obecnie obowiązujących przepisów.

Praktyczne skutki i konsekwencje zmiany

Dodajmy, że:

1. dwuletni okres przejściowy przewidziany w Ustawie Deweloperskiej dla wielu przedsięwzięć okazał się zbyt krótki, aby zostały zakończone w rozumieniu przepisów Ustawy Deweloperskiej – czyli by dokonano przeniesienia własności wszystkich lokali mieszkalnych/domów jednorodzinnych w przedsięwzięciu, a w wielu przypadkach okazał się zbyt krótki nawet dla zawarcia umów deweloperskich lub zobowiązujących dotyczących wszystkich lokali mieszkalnych/domów jednorodzinnych w przedsięwzięciu deweloperskim,
2. nabywcy, którzy zawarli umowę deweloperską lub zobowiązującą w ramach przedsięwzięć deweloperskich, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 01.07.2022 roku, z dniem 02 lipca 2024 roku zostali objęci ochroną DFG i nabyli prawo do korzystania ze środków zgromadzonych na DFG, zaś deweloperzy w odniesieniu do ww. grupy nabywców objęci zostali gwarancją DFG, pomimo tego, iż od tych umów nie były odprowadzane składki na DFG,
3. UOKiK oszacował, że powyższa sytuacja dotyczy około 17 tysięcy umów zawieranych przez deweloperów z nabywcami, które zostaną objęte obowiązkiem odprowadzania składek,
4. opisywaną w tym artykule zmianę ustawy wprowadzono, aby wyeliminować ryzyko braku środków do ewentualnych wypłat na rzecz nabywców w przypadku upadłości deweloperów,
5. najprawdopodobniej w większości przedsięwzięć, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 01.07.2022 roku, a w których podpisywane są umowy deweloperskie lub zobowiązujące, powyższa zmiana Ustawy Deweloperskiej spowoduje wzrost cen lokali mieszkalnych/domów jednorodzinnych.

Zakończenie

Zmiana art. 76 ustawy deweloperskiej to kolejny krok w stronę wzmocnienia ochrony nabywców na rynku pierwotnym, ale jednocześnie dodatkowe obciążenie finansowe i administracyjne dla deweloperów. Objęcie składką na DFG przedsięwzięć rozpoczętych jeszcze przed 1 lipca 2022 roku wymaga dostosowania dokumentacji oraz uwzględnienia nowych kosztów w planach inwestycyjnych. W praktyce może to przełożyć się na wyższe ceny lokali mieszkalnych/ domów jednorodzinnych w tych przedsięwzięciach, ale także większe bezpieczeństwo nabywców.

__________________________

Powiązana czynność notarialna – nieruchomości