Nowe zasady wydawania warunków zabudowy od 2026 roku, kolejna nowelizacja

Z dniem 1 lipca 2026 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydłużająca termin na wprowadzanie i obowiązywanie planów ogólnych z dnia 30 czerwca 2026 roku do dnia 31 sierpnia 2026 roku. Dzięki nowelizacji samorządy zyskały dodatkowy czas na opracowanie nowych planów ogólnych. Gminy mają czas do dnia 31 sierpnia 2026 roku na przyjęcie planów ogólnych gmin – nowego narzędzia planistycznego, co może mieć istotne znaczenie dla osób planujących budowę na gruntach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Brak planów ogólnych po 31 sierpnia 2026 roku uniemożliwi złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy, to oznacza również brak możliwości uzyskania pozwolenia na budowę. Z tego względu warto jak najszybciej wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, aby móc ją uzyskać na dotychczasowych zasadach, albowiem jeśli wniosek o wydanie warunków zabudowy zostanie złożony przed uchwaleniem planu ogólnego (lub przed 1 września 2026 roku) to zostanie on rozpatrzony według starych zasad, z tym zastrzeżeniem, że będą one ważne 5 lat.

Czym są warunki zabudowy i kiedy trzeba o nie wystąpić?

Warunki zabudowy wydawane są w formie decyzji i określają możliwości oraz zasady wzniesienia obiektu budowlanego na działce, która położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzje o warunkach zabudowy są wydane obecnie na czas nieoznaczony.

Kiedy potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy działki?

O decyzję o warunkach zabudowy (decyzja WZ) powinieneś wystąpić, jeżeli nieruchomość, którą jesteś zainteresowany, położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a chcesz na tej nieruchomości, na przykład:

• zbudować, rozbudować lub nadbudować budynek (np. mieszkalny jednorodzinny, rekreacyjny) lub inny obiekt budowlany,
• zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
• wykonać inne roboty budowlane, które powodują zmianę zagospodarowania terenu.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest konieczne, aby np. uzyskać pozwolenie na budowę.

Co z decyzjami o warunkach zabudowy wydanymi przed 31 grudnia 2025 roku?

Decyzje WZ, które stały się prawomocne do końca 2025 r., są ważne bezterminowo. Prawomocne oznacza, że taka decyzja jest ostateczna i nie można zaskarżyć jej do sądu.

Uchwalenie planu ogólnego nie będzie miało wpływu na ważność dotychczas wydanych decyzji WZ. Decyzje bezterminowe, wydane w obecnym trybie, wygasną w przypadku uchwalenia planu miejscowego dla terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy.

Jak wygląda uzyskanie warunków zabudowy obecnie?

Podstawowym elementem dla uzyskania decyzji o warunkach zabudowy jest zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, to jest co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ponadto działka, na której planujesz budowę powinna być położona na obszarze uzupełnienia zabudowy (warunek ten nie ma jednak zastosowania do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie). Pozostałe warunki, jakie obecnie trzeba spełnić, aby uzyskać decyzję WZ:

• teren ma dostęp do drogi publicznej,
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym,
• inne przewidziane w przypisach.

Do dnia 31 sierpnia 2026 roku gminy mają czas na przyjęcie planów ogólnych gmin po tym dniu decyzja WZ będzie mogła zostać wydana tylko w sytuacji, gdy w gminie, w której planowana jest inwestycja, został uchwalony plan ogólny. Z pewnością jednak nie wszystkie gminy zdążą uchwalić plany ogólne w tym terminie, co może skutkować tym, że wraz z początkiem września 2026 roku w wielu gminach w Polsce nowe inwestycje będą mogły powstawać wyłącznie na terenach, na których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Plan ogólny to nowy dokument planistyczny, który zastąpi dotychczas istniejące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin (studium). Dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stracą moc prawną 31 sierpnia 2026 r.

Plan ogólny będzie dzielił gminę na strefy planistyczne, a także określał gminne standardy urbanistyczne. Plan ogólny może obejmować także obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). Zgodnie z nowymi przepisami wydawanie decyzji o warunkach zabudowy będzie ograniczone jedynie do obszarów uzupełnienia zabudowy.

Uwaga! Gmina nie ma obowiązku wyznaczenia w planie ogólnym obszarów uzupełnienia zabudowy. Jeśli zatem gmina nie obejmie interesującej Ciebie nieruchomości w planie ogólnym OUZ, to nie będziesz mógł uzyskać decyzji o warunkach zabudowy.

Przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy nadal obowiązywać będzie tzw. zasada dobrego sąsiedztwa tzn. wymóg kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Decyzja WZ będzie wydawana na czas określony 5 lat od dnia jej uprawomocnienia, a nie jak do 2026 roku na czas nieoznaczony.

Czy wydanie warunków zabudowy po 31 sierpnia 2026 jest możliwe w sytuacji braku planu ogólnego?

Jeśli złożysz wniosek o WZ zanim gmina uchwali plan ogólny tj. do 31 sierpnia 2026 roku, twoja sprawa zostanie rozpatrzona na dotychczasowych warunkach. Ewentualne niekorzystne zapisy w nowym planie ogólnym nie wpłyną już na wydawaną decyzję.

Dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego będą obowiązywać wyłącznie do 31 sierpnia 2026 r. To ostateczna data, do której gminy muszą uchwalić tak zwane plany ogólne.

Jeżeli gmina nie uchwali planu ogólnego do 31 sierpnia 2026 r., to nie uzyskasz warunków zabudowy dla swojej nieruchomości, możesz dopiero je uzyskać po uchwaleniu planu ogólnego, a nawet jeśli zostanie on uchwalony, to nie będziesz miał gwarancji, że jego postanowienia będą korzystne dla Twojej działki i czy będzie znajdować się na terenie OUZ.

Dlatego warto pospieszyć się i jak najszybciej złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla twojej nieruchomości.

Szanse na uzyskanie warunków zabudowy na korzystnych zasadach masz tylko, jeśli złożysz wniosek przed wejściem w życie planu ogólnego (lub do 31 sierpnia 2026 r.)

Jak się przygotować do zmiany przepisów, aby nie stracić możliwości otrzymania decyzji o warunkach zabudowy?

Gmina może uchwalić plan ogólny wcześniej. Warto więc jak najszybciej wystąpić o warunki zabudowy, korzystając jeszcze ze „starych zasad”. Jeżeli uzyskasz warunki zabudowy przed uchwaleniem planu ogólnego, to będziesz mógł zabudować nieruchomość na obecnych zasadach.

W przypadku gdy gmina nie uchwali planu ogólnego do 31 sierpnia 2026 r., aby uzyskać decyzję WZ, trzeba będzie poczekać na jego uchwalenie, przy czym nawet uchwalenie planu ogólnego może nie wystarczyć do uzyskania decyzji WZ, gdyż w samym planie powinny zostać ustalone jeszcze OUZ, na których będzie możliwa realizacja Twojej inwestycji.

Podsumowanie

Nowe przepisy wprowadzają istotne zmiany w procedurze ubiegania się o wydanie decyzji WZ. Z uwagi na to, iż uzyskanie decyzji WZ po zmianie przepisów będzie trudniejsze, a w niektórych przypadkach nawet niemożliwe (np. nieustalenie planu ogólnego gminy, czy niewyznaczenie OUZ), a sama decyzja WZ będzie miała charakter terminowy. W przypadku gdy gmina rozpoczęła już prace nad uchwaleniem planu ogólnego – wniosek o WZ najlepiej zgłosić jak najszybciej, aby decyzja WZ uprawomocniła się przed jego uchwaleniem. Jeżeli nie jest to możliwe, warto wnieść o wyznaczenie w planie ogólnym obszarów OUZ korzystnych dla działki, której kupnem jesteś zainteresowany.

Powiązana specjalizacja: Sprzedaż nieruchomości