Ograniczenie obrotu lokalami i domami mieszkalnymi na terenach objętych powodzią

Sprzedaż domu po powodzi to dziś nie tylko wyzwanie organizacyjne, ale przede wszystkim prawne. W związku z wejściem w życie tzw. specustawy powodziowej, osoby planujące sprzedaż nieruchomości na terenach objętych skutkami powodzi z września 2024 roku muszą liczyć się z nowymi ograniczeniami. Jednym z najistotniejszych mechanizmów wprowadzonych przez ustawę jest ustawowe prawo pierwokupu przysługujące gminie. W artykule wyjaśniamy, co to oznacza w praktyce, jakie formalności należy spełnić i na co zwrócić uwagę, by transakcja była ważna i skuteczna.

Prawo pierwokupu dla gmin na terenach popowodziowych

Tzw. „specustawa” powodziowa wprowadziła na terenach dotkniętych powodzią we wrześniu 2024 roku ograniczenia w obrocie lokalami mieszkalnymi oraz domami mieszkalnymi. Ograniczenia polegają m.in. na wprowadzeniu prawa pierwokupu takich nieruchomości na rzecz gminy.

Z dniem 5 października 2024 roku, weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 16 września 2011 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi, która m.in. wprowadziła ustawowe prawo pierwokupu lokali mieszkalnych oraz budynków mieszkalnych (dalej „Ustawa”) (link do ustawy nowelizującej).

Zgodnie z art. 27a Ustawy, gminie wskazanej w przepisach wydanych na podstawie art. 1 ust. 2 Ustawy i w okresie wskazanym w tych przepisach przysługuje prawo pierwokupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych położonych na obszarze tej gminy. Nabyte przez gminę lokale mieszkalne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Które gminy objęto ograniczeniem obrotu nieruchomościami?

Prawo pierwokupu obowiązuje lokalnie, w Gminach dotkniętych skutkami powodzi, które zostały wymienione w Rozporządzeniu wydanym na podstawie art. 1 ust. 2 Ustawy tj. wybrane gminy w województwie dolnośląskim, w województwie lubuskim, w województwie opolskim i w województwie śląskim (link do rozporządzenia z wykazem gmin).

Jak wygląda procedura sprzedaży nieruchomości z prawem pierwokupu?

Wprowadzenie prawa pierwokupu oznacza, że transakcja sprzedaży lokali mieszkalnych (nie dotyczy to lokali spółdzielczych) czy nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi jednorodzinnymi musi zostać podzielna na dwa etapy. W pierwszej kolejności zawarta musi zostać warunkowa umowa sprzedaży, pod warunkiem, że uprawniona gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu, zaś jeżeli gmina z tego prawa nie skorzysta, dopiero można przenieść własność takiego lokalu czy nieruchomości na rzecz kupującego. Zarówno umowa warunkowa jak i przenosząca własność wymaga formy aktu notarialnego. Gmina ma 30 dni na skorzystania z prawa pierwokupu. O zawarciu umowy warunkowej gminę powiadomi notariusz sporządzający akt notarialny. Zawarcie umowy sprzedaży bezwarunkowej bądź nie zawiadomienie właściwej gminy o zawarciu umowy warunkowej skutkuje nieważnością umowy. 

Problemy praktyczne i zamieszanie po wejściu przepisów w życie

Nowy przepis wszedł w życie w sobotę, 5 października 2024 roku i przed jego wprowadzeniem trudno było znaleźć w mediach czy na stronach rządowych informację o zamiarze jego wprowadzenia. Przynajmniej nie było to nagłośnione na tyle, aby można się było do tego ograniczenia w obrocie nieruchomości należycie przygotować.

Spowodowało to spore zamieszanie na terenach objętych prawem pierwokupu, o czym niedawno informowały media, gdyż część umów sprzedaży mogło zostać sporządzonych bez zachowania procedury związanej z prawem pierwokupu. Dodatkowo sama redakcja przepisu budzi wątpliwości co do zakresu przedmiotowego prawa pierwokupu oraz przesłanek i trybu jego wykonania.

Planowana nowelizacja ustawy – co ma się zmienić?

Obecnie procedowany jest projekt zmiany do ustawy, który ma sanować mechanizm umów zawartych po dacie wejścia w życie ustawy zmieniającej z pominięciem ustawowego prawa pierwokupu, jak również przewiduje dokonanie przez sąd z urzędu ponownych wpisów do ksiąg wieczystych po wyczerpaniu mechanizmu sanującego (w wypadku wniosków oddalonych).

Na co uważać przy sprzedaży lub kupnie nieruchomości po powodzi?

Do czasu wprowadzenia poprawek do nowych przepisów, planując transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych bądź działek zabudowanych domami jednorodzinnymi  położnych na obszarach dotkniętych powodzią trzeba więc zweryfikować, czy nieruchomości te położone są na obszarze objętym pierwokupem, a w przypadku zbycia nieruchomości położonych na tych terenach i nabytych w czasie obowiązywania ww. art. 27a Ustawy również trzeba zweryfikować czy zostały dochowane procedury związane z ustawowym prawem pierwokupu.

Powyższa sytuacja będzie oddziaływać też na przyszłość, bowiem dokonując kolejnego obrotu lokalami mieszkalnych bądź działkami zabudowanymi domami jednorodzinnymi nabytymi w ww. rejonach, notariusz będzie musiał wnikliwie sprawdzić podstawę nabycia takiej nieruchomości, by upewnić się czy nie ma do czynienia z taką nieważną umową sprzedaży jako podstawą nabycia.

Zakończenie

Wprowadzenie prawa pierwokupu w kontekście sprzedaży domu po powodzi znacząco zmienia sposób przeprowadzania transakcji w dotkniętych gminach. Zawarcie umowy sprzedaży bez zachowania wymaganej procedury może skutkować jej nieważnością, co ma poważne konsekwencje dla obu stron. Dlatego przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy warto dokładnie sprawdzić, czy nieruchomość znajduje się na obszarze objętym nowymi przepisami i skonsultować się z notariuszem. Ostrożność i świadomość nowych obowiązków to dziś klucz do bezpiecznej sprzedaży domu po powodzi.

_____________________

Czynności notarialne powiązane z artykułem – nieruchomości