Czy sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest bezpieczna?

Tak, sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest w pełni bezpieczna o ile zostanie odpowiednio przeprowadzona, przy czym jest bardziej sformalizowana. Notariusze mają wypracowane mechanizmy, które zabezpieczają interesy zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Mechanizmy te uzależnione są od danej konkretnej sytuacji czy hipoteka została już spłacona czy jeszcze nie.

Jakie są wymagane dodatkowe dokumenty do sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką, która została spłacona?

1. W przypadku, gdy hipoteka została ustanowiona na rzecz osoby fizycznej bądź np. jednostki samorządu terytorialnego (gminy) będącej wierzycielem hipotecznym, warunkiem koniecznym do jej wykreślenia jest przedłożenie dokumentu obejmującego oświadczenie woli tego wierzyciela o wygaśnięciu wierzytelności oraz wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
   
   Dokument ten wymaga zachowania co najmniej formy z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) bądź formy aktu notarialnego. Zwykła forma pisemna jest niewystarczająca i skutkuje oddaleniem wniosku przez sąd wieczystoksięgowy z uwagi na brak zachowania wymogów formalnych.
   
2. W przypadku, gdy hipoteka została ustanowiona na rzecz osoby prawnej będącej wierzycielem hipotecznym np. bank, ZUS, Urząd Skarbowy, warunkiem koniecznym do jej wykreślenia jest przedłożenie dokumentu obejmującego oświadczenie woli tego wierzyciela o wygaśnięciu wierzytelności oraz wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
   
   Dokument ten wymaga zachowania zwykłej formy pisemnej stosownie do przepisów szczególnych.

Jakie są wymagane dodatkowe dokumenty do sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką, która nie została spłacona?

1. W przypadku, gdy hipoteka została ustanowiona na rzecz osoby fizycznej bądź np. jednostki samorządu terytorialnego (gminy) będącej wierzycielem hipotecznym, warunkiem koniecznym do jej spłaty jest przedłożenie dokumentu obejmującego oświadczenie woli tego wierzyciela zawierającego:
   • informację o wysokości zadłużenia,
   • numer rachunku do spłaty zadłużenia,
   • informację, że po spłacie zadłużenia wierzyciel hipoteczny wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
     
     Dokument ten nie wymaga zachowania szczególnej formy, ale dla zachowania należytej staranności i zapewnienia bezpieczeństwa prawnego zalecane jest, aby dokument sporządzony był co najmniej z zachowaniem formy z podpisem notarialnie poświadczonym. Zwykła forma pisemna jest ryzykowna i może powodować komplikacje.
     
2. W przypadku, gdy hipoteka została ustanowiona na rzecz osoby prawnej będącej wierzycielem hipotecznym np. bank, ZUS, Urząd Skarbowy, warunkiem koniecznym do jej wykreślenia jest przedłożenie dokumentu obejmującego oświadczenie woli tego wierzyciela zawierającego ww. informacje jak w pkt 1. powyżej.
   
   Dokument ten wymaga zachowania zwykłej formy pisemnej.

Jak wygląda procedura sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, która została spłacona?

1. Do aktu notarialnego przedkładany jest dokument oświadczenie/zaświadczenia wierzyciela hipotecznego o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki. Notariusz bada treść oraz formę niezbędną dla skuteczności takiego dokumentu.
2. W akcie notarialnym notariusz formułuje żądanie we wniosku wieczystoksięgowym o wykreślenie hipoteki pobiera stosowną opłatę (100 zł).
3. Po podpisaniu aktu notarialnego Notariusz przesyła do sądu wieczystoksięgowego wypis aktu notarialnego wraz z oświadczeniem/zaświadczeniem wierzyciela hipotecznego do wykreślenia hipoteki.

Jak wygląda procedura sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, która nie została spłacona?

1. W treści aktu notarialnego wysokość zadłużenia zabezpieczonego hipoteką określa się na podstawie przedłożonego zaświadczenia wierzyciela hipotecznego.
2. Strony ustalają cenę nieruchomości oraz precyzyjny mechanizm płatności:
   • część ceny (kwota zadłużenia): Kupujący (lub bank kupującego, jeżeli kupujący bierze kredyt na zakup nieruchomości) przelewa bezpośrednio na rachunek wierzyciela hipotecznego wskazany w zaświadczeniu celem spłaty zadłużenia.
   • część ceny (nadwyżka): różnica między ceną sprzedaży a zadłużeniem trafia bezpośrednio na konto sprzedającego.
3. Po podpisaniu aktu notarialnego Kupujący(lub bank kupującego, jeżeli kupujący bierze kredyt na zakup nieruchomości)przelewa pieniądze na rachunek wskazany do spłaty zadłużenia. Po spłacie zadłużenia wierzyciel hipoteczny wystawia dokument potwierdzający wygaśnięcie wierzytelności i wyrażający zgodę na wykreślenie hipoteki.
   • Osoba prawna (np. bank): Dokument w zwykłej formie pisemnej (na podstawie przepisów Prawa bankowego).
   • Osoba fizyczna: Dokument z podpisem notarialnie poświadczonym lub w formie aktu notarialnego.
4. Złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
   
   Kupujący składa do Sądu Rejonowego (Wydział Ksiąg Wieczystych) wniosek na formularzu KW-WPIS o wykreślenie hipoteki, załączając otrzymaną zgodę wierzyciela oraz uiszczając opłatę sądową (100 zł).
   
   Formularz wniosku o wpis do księgi wieczystej można pobrać tutaj

Co w sytuacji, gdy hipoteka wpisana jest w walucie obcej (np. CHF, EUR)?

Notariusz nie przelicza samodzielnie kursów walut. Podstawą do rozliczeń przy transakcji jest zaświadczenie do całkowitej spłaty wydane przez bank kredytujący (promesa/zaświadczenie o zadłużeniu).

Dokument ten zawiera: dokładną kwotę zadłużenia podaną w walucie kredytu (np. CHF/EUR) oraz często wskazanie kwoty w PLN na konkretny dzień. Numer rachunku do całkowitej spłaty. Zgodę banku na wykreślenie hipoteki (tzw. promesę) pod warunkiem wpłynięcia określonej kwoty, a także zasady przeliczenia, albowiem jeśli spłata następuje w PLN, bank określa w zaświadczeniu, według jakiego kursu (np. kurs sprzedaży banku z dnia spłaty lub kurs średni NBP) zostanie przeliczona wpłata Kupującego.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest transakcją o zwiększonym stopniu formalizacji prawno-rzeczowej, wymagającą pozyskania dodatkowych dokumentów od wierzyciela hipotecznego. Nie stanowi ona jednak przeszkody dla skutecznego i bezpiecznego przeniesienia prawa własności. Dzięki wypracowanym mechanizmom obrotu cywilnoprawnego – obejmującym odpowiednie zastrzeżenia w treści aktu notarialnego oraz rozdzielenie strumieni płatności ceny – w pełni zabezpiecza się interesy prawne i majątkowe obu stron umowy. Dlaczego w tym kontekście warto powierzyć transakcję doświadczonej kancelarii notarialnej.

Powiązana specjalizacja: Sprzedaż nieruchomości