Zwolnienie z podatku PCC zakupu pierwszego mieszkania lub domu

Zakup pierwszego mieszkania lub domu to ogromny krok – także finansowy. Na szczęście, od 31 sierpnia 2024 roku osoby fizyczne mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku PCC (2%) przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Ale nie każdy kupujący spełnia ustawowe warunki. W tym artykule wyjaśniamy, na czym dokładnie polega zwolnienie z podatku PCC przy zakupie nieruchomości, kto może z niego skorzystać, a także przytaczamy najczęstsze wątpliwości i oficjalne interpretacje podatkowe.

Zakup nieruchomości a podatek PCC – co musisz wiedzieć?

Zakup nieruchomości (lokalu, gruntu zabudowanego lub nie) oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na rynku wtórnym, co do zasady, opodatkowane jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku wynosi 2% wartości rynkowej nabywanej nieruchomości, a obowiązek zapłaty podatku ciąży na kupującym. Od dnia 31 sierpnia 2024 roku, zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych („PCC”), zwolniona z podatku jest sprzedaż:

1. prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
2. prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Kto może skorzystać ze zwolnienia z podatku przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu?

Zwolnienie powyższe przysługuje jednak tylko w przypadku, gdy kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne:

1. którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z wymienionych powyżej praw ani udział w tych prawach, lub
2. którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem przysługiwał udział w którymś z wymienionych po wyżej praw, lecz udział ten nie przekracza ani nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zwolnienie z podatku PCC – wątpliwości i interpretacje organów skarbowych

W praktyce stosowania nowego zwolnienia pojawia się szereg wątpliwości, które przynajmniej częściowo wyjaśniają organy podatkowe w licznych interpretacjach. W dniu publikacji tego teksu organy podatkowe wydały ponad 70 interpretacji podatkowych.

Analizując opublikowane dotąd interpretacje indywidualne, zauważyć można, że najczęściej występujące wątpliwości interpretacyjne dotyczą kwestii dopuszczalności zwolnienia z podatku w przypadku, gdy:

1. nieruchomość zabudowana jest więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym,
2. na nieruchomości wybudowany jest budynek, ale nie został jeszcze zgłoszony do użytkowania,
3. na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny przeznaczony do rozbiórki,
4. na nieruchomości znajduje się budynek letniskowy,
5. nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem lub budynkami o innych charakterze, garażami, budynkami gospodarskimi,
6. w skład spadku nabytego przez kupującego wchodzi więcej niż jedna nieruchomość lub prawo wskazane w przepisie, ale udział w nich nabyty przez kupującego nie przekracza 50%,
7. gdy nabycie nastąpiło częściowo w drodze działu spadku, a częściowo w wyniku działu spadku,
8. gdy kupujący posiada inne nieruchomości i prawa wskazane w przepisie, ale poza granicami Rzeczpospolitej Polskiej,
9. gdy tylko jeden z kupujących spełnia przesłanki zwolnienia z podatku,
10. zakup udziału w nieruchomości od innego współwłaściciela.

Poniżej odniosę się do stanowiska organów w ww. obszarach co do których pojawiły się wątpliwości co do możliwości zastosowania zwolnienia wraz z przytoczeniem argumentacji organów podatkowych, na podstawie, której organ potwierdził bądź wyłączył dopuszczalność zwolnienia z podatku.

1. Brak zwolnienia z podatku gdy na nieruchomości jest więcej niż jeden budynek mieszkalny

W przypadku sprzedaży nieruchomość gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym, zwolnienie z podatku nie przysługuje. O kwalifikacji budynku jako mieszkalny czy gospodarczy rozstrzygające są dokumenty geodezyjne, nie zaś faktyczny sposób korzystania z budynku.

Odnosząc się do pierwszej z wątpliwości interpretacyjnych, w Interpretacji indywidualnej z dnia 15 kwietnia 2024 roku (0111-KDIB2-3.4014.36.2024.2.ASZ) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazuje, że zwolnienie dotyczy nabycia budynku mieszkalnego, a nie budynków mieszkalnych.

Z uzasadnienia organu wynika, że celem wprowadzonego zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych jest poprawa sytuacji osób nabywających na rynku wtórnym swój pierwszy dom czy mieszkanie. W związku z powyższym, w omawianej sprawie, z uwagi na nabycie na podstawie wskazanej umowy sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych, zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania. Ponadto, w interpretacji organ podatkowy uznał, że podstawą ustalenia czy budynek jest budynkiem mieszkalnym czy budynkiem o innym przeznaczeniu decydujące znaczenie ma nie sposób korzystania z budynku, ale jego przeznaczenie w wypisie z rejestru budynków. Z opisu stanu faktycznego wynika bowiem, iż budynek gospodarczy został błędnie oznaczony w dokumentach geodezyjnych jako budynek mieszkalny. Podobnie, co do braku zwolnienia w przypadku nabycia więcej niż jednego budynku mieszkalnego wypowiedział się organ podatkowy w interpretacji znak: 0111-KDIB2-3.4014.9.2024.2.JKU.

2. Brak zwolnienia z podatku gdy budynek znajduje się w budowie

Sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w budowie (stan surowy otwarty lub zamknięty, stan deweloperski), przed formalnym przyjęciem do użytkowania, zgodnie z przepisami prawa budowlanego nie korzysta ze zwolnienia z podatku, a w przypadku gdy kupujący posiada już taką nieruchomość, nie jest to przeszkodą do skorzystania ze zwolnienia.
W interpretacji z dnia 11 marca 2024 r. 0111-KDIB2-2.4014.12.2024.1.KK Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło wnioskodawcy i jego żonie przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu.

Przed dniem nabycia lokalu mieszkalnego wnioskodawca został właścicielem nieruchomości rolnej, której częścią składową jest budynek mieszkalny, murowany, piętrowy w stanie surowym zamkniętym, który nie ma odbioru i nadanego numeru. Zdaniem organu, jeżeli na nieruchomości rolnej będącej własnością wnioskodawcy (później współwłasnością) znajdował się wyłącznie budynek w stanie surowym zamkniętym, w którym nie można było – zgodnie z odrębnymi przepisami – zamieszkać, to w takiej sytuacji przy zawieraniu umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wnioskodawca mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, o ile w istocie oprócz ww. nieruchomości rolnej zabudowanej budynkiem w stanie surowym zamkniętym na tej nieruchomości usytuowany był jeszcze wybudowany już budynek mieszkalny. Podobne stanowisko organ zajmował w innych interpretacjach (znak: 0111-KDIB2-3.4014.346.2023.1.AD, 0111-KDIB2-3.4014.510.2023.3.BZ).

Zdaniem organu, umowa sprzedaży, której przedmiotem jest budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z Prawem budowlanym) nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w powołanym powyżej przepisie. Skoro wnioskodawcy nabyli nieruchomość gruntową wraz z prawem własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego w stanie surowym otwartym, to wnioskodawcy nie mogli skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podobnie, w przypadku budynku w stanie deweloperskim (który na dzień zakupu był w stanie deweloperskim, czyli wykonane były prace konstrukcyjne, elewacyjne, dachowe, ale nie posiadał jeszcze wykończenia wewnętrznego (budynek mieszkalny w trakcie budowy nie oddany do użytku). Inne interpretacje potwierdzające konieczność oddania budynku do użytkowania: 0111-KDIB2-2.4014.288.2023.2.DR, 0111-KDIB2-3.4014.449.2023.2.JKU), 0111-KDIB2 3.4014.486.2023.1.BZ, 0111-KDIB2-3.4014.434.2023.2.JKU, 0111-KDIB2-2.4014.257.2023.1.DR, 0111-KDIB2-2.4014.296.2023.1.KK, 0111-KDIB2-3.4014.451.2023.2.AD, 0111-KDIB2-2.4014.245.2023.2.DR, 0111-KDIB2-3.4014.441.2023.2.AD, 0111-KDIB2-2.4014.207.2023.2.MM, 0111-KDIB2-2.4014.240.2023.1.MM, 0111-KDIB2-2.4014.233.2023.1.MM, 0111-KDIB2-3.4014.351.2023.3.BZ, 0111-KDIB2-3.4014.365.2023.2.ASZ, 0111-KDIB2-3.4014.314.2023.1.JKU.

3. Nieruchomość można uznać za niezabudowaną, jeżeli organ wydał decyzję o rozbiórce budynku

Dla uznania, iż budynek utracił charakter mieszkalny ma znaczenie nie tylko jego stan techniczny uniemożliwiający korzystanie z niego w celach mieszkaniowych, ale konieczne jest jeszcze uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku bądź decyzji zakazującej jego użytkowanie wydane zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

W interpretacji podatkowej z dnia 12 kwietnia 2024 r. (0111-KDIB2-2.4014.3.2024.2.DR), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej organ wyjaśnił pojęcie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Organ podatkowy wyjaśnił, iż budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Organ wyjaśnił, iż w doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.

Następnie organ stwierdził, iż w celu ustalenia czy budynek mieszkalny faktycznie nie może służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie można opierać się jedynie na subiektywnej opinii wyrażonej w opisie sprawy, tj. przez stwierdzenie, że budynek nie nadaje się do zamieszkania, ale należy ustalić czy w okresie posiadania budynek nie służył lub nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. czy była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego użytkowanie i czy przez cały okres posiadania tego budynku był on objęty powyższymi decyzjami organu nadzoru budowlanego.

Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, której jest wnioskodawca jest współwłaścicielem – nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania budynku lub decyzja nakazująca rozbiórkę tego obiektu – to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, budynek ten stanowi budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Podobnie co do konieczności uzyskania decyzji organu budowlanego organ uznał w interpretacjach znak: 0111-KDIB2-3.4014.9.2024.2.JKU, 0111-KDIB2-2.4014.26.2024.3.MM, 0111-KDIB2-3.4014.12.2024.3.AD.

4. Brak zwolnienia z podatku przy zakupie działki z domem letniskowym. Można skorzystać ze zwolnienia z podatku gdy kupujący jest właścicielem działki z domem letniskowym.

Sprzedaż nieruchomości zabudowanej domem letniskowym nie korzysta ze zwolnienia z podatku, a w przypadku, gdy kupujący posiada już taką nieruchomość, nie jest to przeszkodą do skorzystania ze zwolnienia z podatku.

W jednej z interpretacji organ podatkowy uznał, że podlega zwolnieniu z podatku sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz kupującego, który jest już właścicielem nieruchomości zabudowanej domem letniskowym. Organ, na podstawie definicji z art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane wywiódł, iż budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, zaś nie ma prawnej definicji domku letniskowego jednakże, z art. 29 ust. 1 pkt 16 ustawy – Prawo budowlane oraz z przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225) wynika, że budynek rekreacji indywidualnej to budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku.

Dodatkowo w ww. ustawie – Prawo budowlane, w załączniku „Kategoria obiektów budowlanych” domki letniskowe znajdują się w innej kategorii niż budynki mieszkalne jednorodzinne. Organ, mając na uwadze powyższe, uznał, iż skoro w przedmiotowej sprawie własnością jest wyłącznie budynek, w którym nie można zaspokajać potrzeb mieszkaniowych, bo jest on tylko do wykorzystania latem – przy zawieraniu umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego (zakupie mieszkania) możliwe było zastosowanie zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym pobranie podatku przez notariusza było bezpodstawne.

5. Korzysta ze zwolnienia z podatku zakup działki z domem i budynkami użytkowymi np garażem.

Sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkami o innym przeznaczeniu korzysta ze zwolnienia z podatku, jeżeli stanowią one część składową tego gruntu, a w przypadku gdy kupujący posiada już taką nieruchomość, jest to przeszkodą do skorzystania ze zwolnienia z podatku.

W interpretacji z dnia 28 marca 2024 roku (0111-KDIB2-2.4014.62.2024.1.KK) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zauważył, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest także sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz np. z garażem lub budynkiem gospodarczym, jeżeli stanowią one część składową tego gruntu. Funkcjonalne powiązanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, np. z garażem lub budynkiem gospodarczym, powinno także skutkować zwolnieniem podatkowym, gdy przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny związany z gruntem, którego częścią składową jest budynek gospodarczy oraz garaż. Organ zauważył, iż zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz innymi budynkami (np. garażem, pomieszczeniami gospodarczymi), o ile stanowią one część składową gruntu w ramach jednej działki ewidencyjnej.

W przypadku nabycia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi stanowiącymi garaż i wiatę, a budynek mieszkalny i budynki gospodarcze (garaż i wiata) stanowią część składową gruntu w ramach jednej działki ewidencyjnej, to w takiej sytuacji można skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w stosunku do całego przedmiotu sprzedaży. Podobnie w interpretacji 0111-KDIB2-3.4014.535.2023.2.JS, 0111-KDIB2-3.4014.491.2023.2.ASZ.

6. Dziedziczenie kilku nieruchomości w różnych udziałach, jeżeli wysokość udziałów we współwłasności nabytych w drodze dziedziczenia nie przekracza 50% w każdej z tych nieruchomości, korzysta ze zwolnienia.

Dziedziczenie kilku nieruchomości w różnych udziałach, jeżeli wysokość udziałów we współwłasności nabytych w drodze dziedziczenia nie przekracza 50% w każdej z tych nieruchomości, korzysta ze zwolnienia.

W interpretacji podatkowej z dnia 19 marca 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0111-KDIB2-2.4014.21.2024.1.KK wnioskodawca wyjaśnił, iż wnioskodawca posiada udziały w kilku nieruchomościach nabytych w spadku po zmarłym ojcu w 1/3 części lub w 1/6 części (wraz z dwoma członkami rodziny). W każdym budynku oddzielenie udział wnioskodawcy nie przekracza 50%. Oran wyjaśnił, iż każdy z ww. udziałów należy ocenić indywidualnie. Dla skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, udział w każdym budynku (lokalu) mieszkalnym musi zostać nabyty w drodze dziedziczenia i w każdym z nich nie może być wyższy niż 50%.

Organ podkreślił, że w przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. małżonkowie) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem mając na uwadze fakt, że wnioskodawca posiada udziały w kilku nieruchomościach (w 1/3 części lub 1/6 części) a udziały te zostały nabyte przez wnioskodawcę w drodze dziedziczenia, w przedmiotowej sprawie znajdzie zastosowanie przepis art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca nie będzie zatem zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu lokalu mieszkalnego o ile małżonek wnioskodawcy również spełnia wymogi określone w art. 9 pkt 17 ww. ustawy. Podobnie w 0111-KDIB2-3.4014.495.2023.1.AD, 0111-KDIB2-3.4014.444.2023.1.ASZ, 0111-KDIB2-2.4014.211.2023.2.PB.

7. Brak zwolnienia w przypadku nabycia w drodze działu spadku czy zniesienia współwłasności.

W przypadku gdy kupujący jest już współwłaścicielem innej nieruchomości lub przysługuje mu prawo do innego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu sprzedaż będzie zwolniona z podatku tylko wówczas, gdy przysługujący mu udział w tej nieruchomości bądź prawie nie przekracza 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Sprzedaż nie będzie zwolniona, jeżeli nabycie udziału w nieruchomości bądź prawie nastąpiło w drodze działu spadku. Jeżeli po nabyciu spadku dokonano działu spadku zwolnienie będzie przysługiwało tylko wówczas, gdy po dziale spadku kupującemu będzie przysługiwał udział w nieruchomości bądź prawie nie większy niż przysługiwał mu w wyniku dziedziczenia.

W interpretacji z dnia 4 kwietnia 2024 roku (0111-KDIB2-3.4014.74.2024.2.AD), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że w przypadku, gdy nabycie udziału w innym mieszkaniu wynoszącego łącznie mniej niż 50%, następuje częściowo w drodze dziedziczenia (1/6 udziału) a częściowo z późniejszego działu spadku (1/6 udziału), wyłączone jest zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych. Organ uznał, że co do zasady dział spadku jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego działu – podatnik otrzymuje składniki majątkowe, których wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał. Z treści wniosku o wydanie interpretacji wynikało, że wnioskodawca nabyła udział w prawie własności lokalu mieszkalnego wynoszący 1/6 w drodze dziedziczenia, a następnie w wyniku działu spadku nabyła 1/3 udziału w ww. mieszkaniu. A zatem, w wyniku działu spadku wnioskodawca nabyła udział większy niż przysługiwał jej w drodze dziedziczenia. Tym samym, organ uznał, że wnioskodawca udział w prawie własności mieszkania zarówno w drodze dziedziczenia (1/6 udziału) jak i działu spadku (1/6 udziału) – w wyniku czego łącznie otrzymała Pani 1/3 udziału w ww. mieszkaniu.

W przypadku kupującego, który posiadał udział w prawie do lokalu mieszkalnego, zwolnienie przysługuje tylko w przypadku nabycia tego udziału do wysokości 50% i wyłącznie tytułem dziedziczenia. Wnioskodawca, co prawa, nabyła udział w dopuszczalnej wysokości (tj. 1/3), jednakże część tego udziału wnioskodawca nabyła tytułem dziedziczenia, a część tytułem działu spadku. Zatem w takiej sytuacji nie mogła Pani skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W innej interpretacji (0111-KDIB2-2.4014.3.2024.2.DR), organ uznał, że jeżeli w wyniku działu spadku wartość rynkowa majątku, który nabywca otrzymał nie przekraczała wartości udziału, jaki przysługiwał mu w całej masie spadkowej, nie stanowi to wyłączenia ze zwolnienia od podatku.

8. Na potrzeby ustalenia czy sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku należy brać pod uwagę nieruchomości kupującego zarówno w Polsce jak i za granicą.

W interpretacji z dnia 15 listopada 2023 r., 0111-KDIB2-3.4014.353.2023.1.BD, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż z treści art. 9 pkt 17 ustawy wynika, że nie ma znaczenia, że mieszkanie, którego wnioskodawca jest bądź był właścicielem znajduje się na terenie Ukrainy. Warunkiem do korzystania z ww. zwolnienia jest to, żeby kupującemu w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z wymienionych w przepisie praw ani udział w tych prawach z wyjątkiem udziału, który nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Wnioskodawca nie spełniał powyższych warunków.

W momencie zakupu na rynku wtórnym lokalu mieszkalnego w Polsce, wnioskodawca posiada (bądź posiadał) już prawo do lokalu mieszkalnego znajdującego się na terenie Ukrainy. W takiej sytuacji, wnioskodawca nie będzie mógł skorzystać z ww. zwolnienia przy zakupie lokalu mieszkalnego w Polsce.

Więcej informacji o przetwarzaniu Państwa danych osobowych znajdą Państwo w dziale Dokumenty do pobrania na dole strony.

9. Jeżeli kupującym jest więcej niż jedna osoba, aby sprzedaż zwolniona była z podatku, przesłanki do zwolnienia muszą spełniać wszyscy kupujący.

W interpretacji z dnia 3 kwietnia 2024 roku, 0111-KDIB2-3.4014.68.2024.2.ASZ, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż w przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Podobnie w interpretacjach: 0111-KDIB2-2.4014.300.2023.1.PB.

Podobnie, co do obowiązku spełniania wymogów do zwolnienia przez wszystkich kupujących organ wypowiadał się w interpretacjach: 0111-KDIB2-3.4014.495.2023.1.AD, 0111-KDIB2-2.4014.255.2023.1.DR., 0111-KDIB2-2.4014.224.2023.1.DR, 0111-KDIB2-2.4014.225.2023.1.DR, 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB.

10. Sprzedaż jedynie udziału we współwłasności nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych, nawet jeżeli kupującym jest jeden z dotychczasowych współwłaścicieli.

W Interpretacji z dnia 2 kwietnia 2024 r. znak 0111-KDIB2-3.4014.87.2024.2.BZ, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż w przypadku gdy kupujący jest właścicielem lokalu mieszkalnego, w którym to udział nabył w inny sposób, niż w drodze dziedziczenia i chciałby odkupić dalsze udziały w tym lokalu od innego współwłaściciela, przy dokupieniu dodatkowego udziału w lokalu sprzedaż nie będzie zwolniona z podatku.

Uzasadniając swoje stanowisko organ podniósł, iż kupujący nie może być właścicielem lokalu mieszkalnego (czy też innej substancji mieszkaniowej, np. budynku czy spółdzielczego własnościowego prawa), za wyjątkiem nabycia udziału nieprzekraczającego 50% na podstawie dziedziczenia.

W przedmiotowej sprawie dotychczasowy udział w lokalu kupujący nabył w drodze kupna, a nie dziedziczenia, a zatem zwolnienie nie przysługuje. W innej interpretacji (0111-KDIB2-2.4014.33.2024.1.KK) organ zajął stanowisko, iż zwolnienie od podatku przysługuje tylko w przypadku zakupu całego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a nie jedynie udziału we wspólności takiego prawa.

Rozstrzygnięcie to zapadło na gruncie stanu faktycznego, gdzie wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu wynoszący ½ części i zamierzał odkupić dalszy udział ½ części od innego spadkobiercy po tym samym zmarłym. Podobnie stanowisko organ wyraził w interpretacji 0111-KDIB2-3.4014.460.2023.1.JKU, 0111-KDIB2-2.4014.263.2023.1.DR. Jednakże, w przypadku gdy dwie lub kilka osób w jednej transakcji nabywa w udziałach, które łącznie dają 100% udziałów nie wyłącza to zwolnienia od podatku (por. 0111-KDIB2-3.4014.553.2023.1.AD), 0111-KDIB2-2.4014.275.2023.1.MM, 0111-KDIB2 3.4014.490.2023.1.AD, 0111-KDIB2-3.4014.311.2023.2.JKU, 0111-KDIB2-3.4014.320.2023.1.AD, Podobnie, gdy to sprzedający są współwłaścicielami nieruchomości w udziałach (np. interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.488.2023.1.JKU).

Powyższe urzędowe wyjaśnienia wątpliwości interpretacyjnych nowego zwolnienia należy traktować jedynie poglądowo. Stosownie bowiem do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, tylko wnioskodawca może czerpać z wydanej interpretacji ochronę prawną. Interpretacja indywidualne stanowią ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie powstania po stronie wnioskodawcy skutków podatkowych w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na Zakończenie

Choć nowe przepisy miały ułatwić zakup pierwszej nieruchomości i odciążyć finansowo nabywców, rzeczywistość okazuje się bardziej skomplikowana. Liczne interpretacje podatkowe pokazują, że diabeł tkwi w szczegółach – wystarczy drobna różnica w stanie prawnym lub budowlanym nieruchomości, by zwolnienie nie miało zastosowania. Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego warto dokładnie przeanalizować swoją sytuację lub zasięgnąć opinii doradcy podatkowego. Pamiętaj – oszczędność może wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Wszystkie opisane oraz powołane wyżej interpretacje mogą Państwo znaleźć na stronie Ministerstwa Finansów, pod linkiem: https://eureka.mf.gov.pl/. 

__________________

Powiązane czynności notarialne z artykułem: nieruchomości